11년차 중개사가 알려주는 주택임대차보호법 개정안 정리

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 11년차 중개사인 제가 알려드리는 주택임대차보호법 개정안 정리 포스팅 입니다.

제가 계속 주택임대차보호법 내용과 관련된 포스팅을 이어가는 이유는 최근 임대차 시장의 가장 큰 화두가 전세사기이기 때문인데요. 주택임대차보호법을 확실히 알면 피해를 최소화 할 수 있기 때문입니다.

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1. 주택임대차보호법 핵심내용

주택임대차보호법은 항상 시대의 흐름에 따라 변화해 왔습니다. 인플레이션이 급격할 때에는 최우선 변제금액의 변동으로 임차인의 보증금을 지켜나갔고, 경기가 불안했을 때 경우에는 임대기간의 보장을 통해 주거안정을 확장시켜 나갔습니다.

지속적으로 알려드렸지만 한번 더 말씀드리면, 주택임대차보호법 에서 가장 중요한 부분은 보증금을 지키는 것 인데요. 하지만 모두의 보증금을 지켜줄 수 없는 주택임대차보호법 입니다.

소액임차인에 해당하는 기준과 최우선 변제금액에 조건에 부합해야 본인의 보증금을 지킬 수있는데요. 경매나 공매에 넘어갔을때 보증금을 우선적으로 돌려받기 위해서는 지난 포스팅에 정리한 내용을 숙지하셔야 합니다.

주택임대차보호법에서 가장 안정적인 보호를 받는 기본 조건은 대항력과 확정일자를 갖추는 것 입니다. 임차인은 주민등록을 해야하고 실제 거주한 날 부터 대항력이 발생하며, 확정일자까지 받게되면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

반드시 대항력과 확정일자 모두 갖추어야 안전한 계약을 이행할 수 있는데요. 최근 전세사기의 사례 중 일부는 둘 중 하나를 실행하지 않은 경우가 있었습니다.

그렇다보니 임대차법 또한 진화해서, 전, 월세 신고제라는 새로운 제도가 도입되었는데요. 현재 확정일자 부여 시 전, 월세 신고가 자동으로 들어가서 행정기관이 임대차 관련 내용을 모두 확보하게 되었습니다.

앞서 말씀드렸다시피 주택임대차보호법은 시대의 흐름에 맞게 개정되었는데, 가장 최근인 2024년 개정내용을 보면 크게 전세사기 피해방지에 포커스를 맞추고 있습니다.

지난 3년간 금리 역전이 가져온 가장 큰 피해는 다세대, 다가구 임차인의 전세사기라 볼 수 있습니다. 의도적으로 보증금을 탈취하려는 전략의 임대인들 때문에 많은 임차인이 피해를 보았는데요.

저도 중개하면서 피해를 본 분들을 많이 만날 수 있었습니다 .특히 2,30대 분들의 전재산같은 보증금이 쉽게 소멸되는 것을 보며 안타까웠는데요. 그렇다보니 본 사이트를 운영하면서도 주택임대차보호법을 자세히 다룰수밖에 없네요.

이런 이유로 전세사기 특별법과 연계하여 주택임대차보호법이 시행되었는데 내용은 다음과 같습니다.

보증보험의 경우는 현재 가입이 가능한 매물이 있고 아닌 매물이 있다보니 형평성 논란이 계속 나오고 있습니다. 향후 정부가 건축물의 카테고리 정리부터 해야할 듯 보이네요.

저는 이번 주택임대차보호법 개정이 엄청난 변화를 불러올 것이라 생각하는데요. 우선 너무 깐깐해진 규정들로 임차인은 조건에 부합하는 집만 찾는다면 거의 100% 보증금을 지킬 수 있습니다.

그동안 보증금 미반환 소송은 금리변동에 따라 항상 있었던 문제지만 시장에 자유롭게 맡겨졌는데, 이제는 완벽히 제도화 시켜 악성매물이 골라지는 상황이 발생할 듯 싶은데요.

그 악성매물들이 토지나, 월세, 전세시세를 깍아 내리는 부정적인 영향도 있을 듯 싶습니다. 반면, 소형 아파트의 경우에는 반대급부로 인기가 많아질 것으로 예상됩니다.

주택임대차보호법 개정은 결국 정리될 것은 정리되고, 유지될 것은 유지 될 새로운 시스템 입니다. 우리는 시스템을 거스를 수 는 없으니 빠른 대응을 통해 변화해 나아가야 할 것입니다.