안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 지난 10월 15일 정부의 부동산 대책 종합 발표 이후, 이런 난리도 없습니다. 온-오프라인에서 질문도 정말 많이 받았는데, 10/15 토지거래허가구역 지정 효과와 많이 하는 질문 위주로 정리를 한번 해 보려 합니다.
1. 10/15 토지거래허가구역 시행일과 계약일
1-1. 토지거래허가구역 적용대상 지역
우선 본인이 보유하거나 보유할 예정인 아파트가 위에 해당한다면 토지거래허가구역이라 보시면 됩니다. 기존 서초,강남,용산, 송파의 별 부분의 토지거래허가구역이 빨간색 부분으로 확대되었음을 알려드립니다.
자세한 내용은, 아래 포스팅을 참고해 주세요.
1-2. 토지거래허가구역 시행 전 계약은 ?
” 계약은 토지거래허가구역 지정 전에 했는데, 저도 적용을 받나요?”
제가 가장 많이 받은 질문입니다. 항상 계약일 기준으로 모든게 진행된다고 보시면 되는데, 토지거래허가구역 시행일은 10/20 부터입니다. 아직 3일 남았네요??
이전에 계약서를 작성하신다면, 종전 규정을 적용 받게 됩니다. 특히, 갭투자 하시는 분들, 실거주 하시는데 LTV 40%이상 필요하신 분들은 10/20일까지 계약을 진행하시면 됩니다.
1-3. 토지거래허가구역 대출 나오나요?
이번 토지거래허가구역 대출 규제는 투기과열지구 및 조정대상지역 대출규제와 같은데요. 대출규제 정리는 다음과 같습니다.
- LTV 무주택 40%, 유주택 0%
- 최대한도 6억원 제한, 전입의무, 만기 30년
- 생애최초 LTV70% + 전입의무
- 생활안정자금 주담대: 1주택 1억한도, 다주택 불가
주목할 점은 LTV 40%와 최대한도 6억인데요. 15억이하만 6억까지 가능하고, 그 이상은 금액이 더 줄어듭니다. 그래도 다행인 점은 생애 최초 주택매수의 경우 LTV 70%까지 가능합니다.
2. 토지거래허가구역 매수 조건
2-1. 실거주는 반드시 해야 하나요?
토지거래허가구역에서 매수를 하신다면 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 내국인과 외국인 모두에게 적용됩니다.
실거주 위반 시 이행강제금이 부과되거나 허가 취소가 가능합니다.
즉, 전세 임차인이 있는 집을 매매할 수 없고, 있다면 임차인 계약기간에 맞추어 잔금일을 설정하여 실거주 해야 가능합니다.
즉 시장이 현재 소유주가 거주 중인 집만 매매가 잘 되는 상황이 발생할 것으로 보입니다.
2-2. 허가는 누구에게 받나요?
토지거래허가구역의 매매는 주택 소재지 지자체장의 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역에 지정된 모든 아파트의 매매 시 허가를 받은 후 계약이 진행됩니다.
토지거래허가구역 질문 정리
- 토지거래허가구역 시행 (10/20) 전 계약은 종전 규정 적용
- LTV는 40%까지, 유주택자는 대출 불가, 생애최초는 70% 까지
- 계약 시 지자체장의 허가를 받아야 함
- 실거주는 반드시 2년 이상 해야 허가취소 또는 이행강제금 없음
- 갭투자는 불가. 임차인 있는 주택 매수 시 임차인 계약기간 종료에 맞춰서 진행