안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 10/15 부동산 대책 요약을 해드리려 합니다. 이번 부동산 대책은 금융위원회가 발표 했는데요. 전체적인 내용의 골지는 가계부채 점검과 주택시장 안정화 대책입니다.
금융위원회에서 발표를 해서, 투기과열지구 지정 등에 관한 내용을 없는데요. 해당 부처가 다르기 때문입니다. 투기과열지구는 국토부 또는 시,도지사가 결정할 문제라 아마 별도의 발표가 있을지도 모르겠습니다.
이번 부동산 대책은 사실 어느정도 예상이 가는 내용이었습니다. 모든 정부가 그렇듯이 찌라시로 시장의 반응을 살피고, 시행을 하는 편인데요. 이번 대책의 내용 중 중심이 되는 대출 추가 규제의 내용은 몇 달 전 부터 시장에서 계속 돌던 루머 성 정보였습니다.
1. 10/15 부동산 대책 핵심내용
전반적인 내용은 주담대 강화와 스트레스 금리의 변동, 전세 대출의 dsr 적용 입니다. 이 중 핵심은 역시나 주택담보대출의 강화입니다. 기존 6억도 굉장히 강력했는데, 한번 더 상한선을 내렸습니다.
1-1. 가계대출 심각한가?
가계대출의 심각성은 지난 몇 년 간 계속 나왔습니다. IMF 의 가계대출 비율에 대한 압박 역시 지속되어 있고, 시장의 모든 돈이 부동산으로 쏠리는 상황을 어느 정부던지 지켜만 볼 수 없으리라 봅니다.
공식 발표 내용을 보면, 긴급 가계부채 점검회의가 타이틀 입니다. 기재부, 국토부, 금융위, 한국은행 등이 관계기관으로 참석했지만 발표는 금융위원회에서 진행했습니다.
이번 발표는 사실 어느 정도 예측이 되었습니다. 오히려 아직 발표되지 않은 투기과열지구 지정이나 세금관련 부분이 더 강력한 카드가 아닐까 생각됩니다.
투기과열지구 지정에 관련된 내용은 제가 지난 포스팅에서 다루었습니다.
1-2. 주택담보대출 한도 차등 및 스트레스 금리 강화
이번 10/15 부동산 대책의 핵심은 주택담보대출의 여신 한도 차등화 입니다. 기존 6억 상한을 주택 가격별로 차등화 시켰습니다.
우선 시행일은 10월 16일 목요일 부터입니다. 해당 되는 주택은 수도권 및 규제지역이라, 수도권 전 지역이라 보시면 됩니다.
- 15억 이하 대출 6억 까지
- 15~25억 이하 대출 4억 까지
- 25억 초과 대출 2억까지
핵심은 25억 초과 대출 2억까지 입니다. 굉장히 양날의 검 입니다. 부정적인 시각으로 볼 때는 사다리 걷어차기 및 양극화의 진행 가속화라 볼 수 있고, 긍정적인 시각으로 볼 때는 영끌족 방지라 할 수 있겠네요.
제가 국토부장관이거나 정책 책임자라면, 대출억제 정책을 사용하기 전에, 공급에 대한 시그널을 과도하게 준 후, 고가주택 보유세 중과세를 진행할 텐데, 아직은 정부가 이를 수행할 자금이나 용기가 없는 듯 합니다.
대출 축소와 함께 스트레스 금리도 변동되었습니다.
모든 주담대 관련, 기타대출까지 스트레스 금리가 하한 3%까지 올라갔는데요. 즉 가산금리가 현행보다 1.5%정도 올라간다고 보시면 됩니다.
단 지방 주택담보대출의 경우 0.75%를 적용합니다.
1-3. 1주택자 전세대출 DSR
대출한도, 금리강화 이외에도 1주택자 전세대출 DSR을 적용합니다. 그동안 왜 이 부분을 안했나 의아했는데, 이제야 시행하게 됩니다.
DSR 전세부분의 경우1주택자가 수도권 규제지역에서 전세 임차 시, 전세대출 이자 상환분을 DSR에 반영하는 것 입니다. 즉 갭투자+주담대를 받아서 똘똘한 한채를 샀다고 가정한다면?
주담대 이자 + 전세대출의 이자 합 DSR 평가
이렇게 기존 주담대와 전세대출 이자를 합쳐서 DSR을 평가하겠다는 것 입니다. 또는, 갭투자를 방지하겠다는 이야기도 되겠죠. 단 고소득자에게는 큰 타격이 없는 정책 아닐까 생각합니다.
하나 더 주목할 점은, 5번의 규제지역 지정 시 강화된 대출규제 즉시 적용 입니다. 신규 지정되는 규제지역의 LTV가 40%로 낮아지며, 신용대출 역시 포함됩니다.
마지막으로 토지거래허가구역의 신규지정 지역의 경우 상가, 오피스텔 같은 비주택담보대출의 LTV도 40% 까지 낮아집니다.
2. 10/15 부동산 대책 규제지역 발표
금융위원회 발표를 미루어 보건데, 국토부의 규제지역 추가지정이 확실할 것으료 보입니다. 본문 중간중간에 규제지역과 토지거래허가구역의 신규지정의 키워드가 보입니다.
어제 예측하기로는 서울 전지역과 과천, 분당이 투기과열지구의 추가지정이라 보이며, 토지거래허가구역은 한강벨트가 될 것 같은 개인적인 예측이 있습니다.
2-1. 규제지역 대출 강화
규제지역 지정 시 대출 규제 강화 효과를 금융위에서 발표한 것 보니, 추가 지정이 확실할 것으로 보이는데, 그 내용은 다음과 같습니다.
- 무주택자의 LTV 70%에서 40%로 변동
- 전세대출 보유 차주의 규제지역 내 3억 이상 아파트 취득 불가
- 규제지역 내 3억 초과 아파트 보유 차주의 전세대출 불가
- 1억원 이상 신용대출 보유 차주, 규제지역 내 주택 구입 제한
- 규제지역 내 1주택 보유자가 중도금 ,이주비 대출 취급 시 추가 주택 구입 제한
- 주택 매매, 임대사업자외 사업자의 규제지역 내 주택구입목적 주담대(사업자대출) 제한
- 토지거래허가제 지정 시 비주택 LTV 70에서 40%로 제한
정리를 해 보았는데, 중개사 입장에서 가장 강력한 규제는
‘4번 1억원 이상 신용대출 보유 차주, 규제지역 내 주택 구입 제한’
‘6번 주택 매매, 임대사업자 외 사업자의 규제지역 내 주택구입 목적 주담대 제한’
‘7번토지거래허가제 지정 시 비주택 LTV 40%’
이 정도로 보여지는데요. 이유는 4번의 경우 고소득 자 중에서도 영끌족들 이있습니다. 특히 전문직의 경우 그러한데요. 올해 초 시장을 이끌었던 전문직 집단의 주택 구입을 막아버린 것 입니다.
6번의 경우, 다가구, 상가주택의 타격이 굉장히 클 것으로 보입니다. 또한, 법인이나 사업자 명의로 아파트를 꼼수로 매수했던 방법이 모두 막힐 것으로 보입니다.
7번의 경우, 비주택이라면 근생건물 등을 볼 수 있는데, 현금부자들의 빌딩 매수를 막겠다는 이야기겠네요. 버블을 막겠다는 것으로 보이는데, 빌딩중개 매매 하시는 분들과 중개사분들의 타격이 예상됩니다.
2-2. 10/15 부동산 대책 정리
가장 무서운 건 디테일에 있다고 하잖아요. 이번 금융위원회 대출 규제가 그런 느낌입니다. 곳곳에 숨어있는 디테일이 치명적인 것들이 있습니다.
사실 6월 27일에 발표되었던 대책 정도면 충분히 시장에 충격을 줬어야 하는데, 그렇지 못했던 건 또 다른 이유가 있겠죠. 이번 금융위 대출 규제는 6/27 부동산 대책의 연장선이라 보시면 됩니다.
3. 10/15 부동산 대책, 중개사의 의견
제 의견을 덧 붙이자면, 아직도 강력한 대책은 남았다 입니다. 중개사가 생각하는 대출규제는 이제 거의 다 온 듯 싶습니다. 하지만, 부동산이란게, 대출규제/ 공급/ 세금강화/ 대체 투자 시장 이 모든 것이 합이 맞아 떨어져야 잡힌다고 봅니다.
또한, 인플레이션 억제도 어느 정도 해야 하고, 부동산 투자는 필승이라는 공식을 무너뜨리기 위해선 굉장히 거시적인 관점에서 준비해야 함을 모두가 알고 있습니다.
아직 3기신도시 공급은 멀었고, 서울의 입지는 탁월합니다. 또한 보유세 인상은 언급되지도 않았고, 코스피의 배당 영향력은 부동산 시장의 임대소득과 양도소득보다 부족합니다.
하지만, 이번 정책을 기점으로 그동안 생각도 못했던 말도 안되는 부동산 정책들이 쏟아질 수도 있습니다.
10/15 부동산 대책 정리
아직 국토부의 투기지역 발표가 남았습니다. 10/15 부동산 대책은 시장에 영향을 줄까요?? 아니면 포모를 더 양성하게 될까요?? 그 누구도 섣불리 예측할 수 없는 시장이 되어가고 있습니다.