10/15 부동산 대책 규제지역 신규지정 (충격 그자체)

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 방금 나온 정보 인데요. 10/15 부동산 대책 규제지역 신규지정과 관련된 내용입니다. 중개사인 제 입장에선 충격적인 신규지정이네요.

공인중개사 인 제게 이번 규제지역 신규지정은 중개업의 종말을 가져올 수 있다는 생각도 들게 할 만큼, 굉장히 강력합니다. 아래에 그 내용을 자세히 소개하겠지만, 토지거래허가제 카드를 꺼낼지는 몰랐네요.

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1. 10/15 부동산 대책 규제지역 신규지정

이번 내용을 아래 표에 준비하였지만, 미리 코멘트를 하자면 제가 생각하는 규제지역 확대를 아득히 넘어선 광폭 확대입니다. 이번 규제지역 확대로 2007년의 버블 세븐이 문득 생각나네요.

유독 고점이 강했던 지역이었던 강남과 분당 수지 등의 버블이 확 꺼졌던 것이 기억나는데, 과연 이번엔 어떤 식으로 진행될지 궁금합니다.

구분	기존	개선
조정대상지역/ 투기과열지구	서울 4개구 강남, 서초, 송파, 용산	서울 25개구 전역 경기 12개 지역 과천시, 광명시, 수원시 영통구, 장안구, 팔달구, 성남시 분당구, 수정구, 중원구 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

기존 투기과열지구 및 조정대상지역 이었던 서울 4개구에 덧붙여서, 서울 25개구 전역으로 투기과열지구가 확대되었습니다. 또한 경기 12개지역이 추가되었는데, 위 표를 보시죠. 대부분 경기 남부 입니다.

투기과열지구가 되면 다으모가 같은 사항이 제한되거나 규제됩니다.

1번, 최초 주택공급 계약 체결 가능한 날 부터 소유권 이전 등기 완료한 때가지 (5년이내 범위에서 제한입니다)

2번, 5년내 당첨사실이 있으면 청약 불가입니다.

3번, 지주책 조합 양도 금지 및 선착순 금지, 재건축 조합원 양도금지, 과밀억제권역 내 재건축 의무 후분양제

4번, 대출규제, LTV 제한

이번 투기과열지구 추가 지정은, 어느정도 예상 했지만 경기 남부 일부지역의 경우 선제적 대응의 성격이 되는 곳도 보이네요.

하지만 이번 발표의 핵심은 투기과열지구가 아닙니다.

제가 생각하는 규제의 끝판왕은 토지거래허가구역 입니다. 실제로 문재인 정권 시절 삼성역 주변 강남 지역(대치,청담,잠실)의 토지거래허가구역 지정 후 이 지역의 거래는 완전히 바닥을 쳤고, 갭투자가 불가 하여 매도도 쉽지 않은 상황이 발생했었습니다.

그런데 이번 토지거래허가구역의 확대는, 개인적인 생각엔 엄청난 선제적 조치임과 동시에 해결해야 할 문제가 있다고 봅니다.

구분	기준	변경
토지거래허가구역	서울 4개구 등 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 아파트 및 압구정, 여의도, 목동, 성수동, 신속통합기획 재건축, 재개발 단지. 공공택지 개발지구, 용 산 정비창 등	서울 25개구 전역 경기 12개 지역 과천시, 광명시, 수원시 영통구, 장안구, 팔달구, 성남시 분당구, 수정구, 중원구 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 대상: 아파트 및 동일 단지내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립, 다세대 주택

내용을 보시면 10/15 부동산 대책 토지거래허가구역 신규지정 지역이 서울 25개구 전역 뿐 아니라, 앞서 말씀드린 투기과열지구로 신규지정 된 경기 남부권 역시 포함됩니다.

토지거래 허가제는 지자체장이 지정, 해제를 할 수 있습니다. 즉 국토부가 이렇게 발표를 해도 지자체장이 움직이지 않는다면 아무 의미가 없어집니다.

그런데 9.7 부동산 대책 시 토지거래허가구역 지정권자 확대 내용이 있었습니다. 국토부장관도 가능하게 한다는 내용이었는데요. 이번 10/15 부동산 대책 토지거래허가구역 신규지정이 그 첫 번째 대상이 되리라 봅니다.

토지거래 허가구역이 되면, 허가구역 내 있는 토지에 관한 소유권, 지상권을 이전 또는 설정하는 계약을 체결하거나, 허가받은 사항을 변경하고자 하는 당사자는 공동으로 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다.

주거지역의 경우 60제곱 초과의 경우는 허가를 받아야 합니다 .단, 국토부 장관 또는 시, 도지사가 허가구역 지정 시 해당 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하의 범위에서 따로 정할 수 있습니다.

토지거래허가구역이 지정되면, 매수자의 경우 실수요자임을 증명해야 하고 거주지 이전계획, 가족구성원 기존 주거 여부등을 검토받습니다.

2년 실거주 조건이상 충족되어야 하고, 거주하지 않으면 허가 취소 또는 과태료가 부과됩니다. 즉, 토지거래허가구역 내에서 갭투자는 불가합니다. 다만, 기존 갭투자자의 임대는 가능합니다.

토지거래허가구역은 실거주 의무가 있기 때문에, 갭투자가 아예 불가능하며, 이런 영향 때문에 매매가에도 악영향을 끼치곤 합니다.

특히 분양권 시장 역시 전매제한의 악영향이 있다보니 재건축 ,재개발 시장도 위축될 가능성이 높습니다

이번 부동산 대책은 그야말로 초강력 입니다. 토지거래허가구역 확대는 필드에 있는 중개사들이 모두 충격에 빠질 이야기인데요. 갭투자가 불가능하다면, 시장의 심리도 어느정도 바뀌지않을까 생각됩니다.

매수대기하시는 분들이라면, 고민이 많은 시점이 되겠습니다.