안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 10/15 부동산대책 찌라시 내용이 돌아다니는데요. 투기과열지구 서울 전지역 확대 에 관한 내용입니다.
찌라시의 내용처럼 투기과열지구의 서울 전지역 확대가 되면 서울 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지, 규제의 내용은 무엇인지 조금 짚어보고 싶어서 글을 쓰게 되었습니다.
중개사인 저로써는 모든 규제가 달가운건 아니지만, 시장의 플로우가 비 정상적으로 흘러간다면 적절한 규제를 통해 왜곡을 올바로 잡는 것도 필요하다고 봅니다.
그럼 정리를 시작하겠습니다.
1. 투기지역/투기과열지구/조정대상지역
먼저 각 용어 정리부터 하고 넘어가겠습니다. 각 정책은 필요시가 아니라 기준조건이 있습니다. 기준조건을 부합하면 국토부장관 또는 도지사에 의해 지구가 정해집니다. 그 기준을 한번 보시죠.
1-1. 투기지역
투기지역은 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역의 양도세를 기준시가 대신 실거래과로 부과하기 위해 지정된 지역입니다.
- 지정요건은 직전월 가격상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배 초과
- 직전 2개월 평균 가격 상승률이 전국평균주택가격상승률의 1.3배 초과
- 직전1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균전국주택 가격 상승률 초과
위 조건에 해당할 경우 지정이 됩니다. 현재 서울은 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 지정되어 있고, 모든 투기지역은 투기과열지구이고 조정대상지역 입니다.
즉 투기지구 > 투기과열지구> 조정대상지구 의 순이라 보시면 되겠습니다.
1-2. 투기과열지구
투기과열지구는 해당지역의 주택가격 상승률이 물가상승률 보다 현저히 높은 지역으로서, 그 지역의 주택청약경쟁률, 주택가격, 주택 보급률 및 공급계획과 기타 여건을 고려했을 때 투기성행하거나 성행할 우려가 있는 지역에 지정합니다.
모든 투기과열지구는 조정대상지역입니다. 즉 조정대상지역보다 한 단계 더 높은 것이 투기과열지구 입니다. 현재 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 가 투기과열지구이며, 이번 10/15 대책 내용에는 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정된다는 소문이 있습니다.
투기과열지구로 지정되면 실거주 1주택자만 주택담보대출 가능, 재건축 지위양도는 10년 보유, 5년거주 한 1주택 세대만 가능해집니다.
1-3. 조정대상지역
조정대상지역은 주택 가격 상승률이 물가상승률을 2배를 뛰어넘거나, 주택 청약 경쟁률이 5대1 이상인 지역을 말합니다. 사실 이 기준으로 따지면 서울 뿐 아니라 전국적으로 조정대상 지역이 맞죠. 하지만 2022~2023년을 거치면서 대부분 조정대상지역에서 해제되었습니다.
조정대상지역으로 지정되면 LTV는 50% 까지만, DTI역시 50% 만 인정됩니다. 다주택 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 50% 단일 세율과 같은 규제가 시행됩니다.
또한, 지난 몇 년 간 매수자들을 괴롭혔던 자금조달계획서를 반드시 제출해야하는 의무가 생깁니다.
현재 조정대상지역은 강남3구 및 용산구 이지만, 10/15 부동산 대책 찌라시에 따르면 투기과열지구 서울 전 지역 확대의 내용이 있기 때문에, 찌라시 내용대로 시행이 된다면 조정대상지역도 자연스레 전 지역 확대가 되겠죠?
2. 10/15 부동산대책에 따른 대출규제
현재 LTV와 DTI 의 포커스 보다는 대출 총액 규제 6억원이 핵심이라고 생각합니다. 그렇기 때문에 LTV DTI 의 제한은 무의미해졌는데요.
찌라시의 내용에 덧 붙여서, 대출 규제도 조만간 나오지 않을까 생각합니다. 현재 최대 6억원의 대출 한도가, 4억원 까지 줄어들 수도 있다고 생각하는데, 이렇게 대출규제를 한다면 양극화 + 거래절벽으로 이어지지 않을까 생각되네요.
특히, 수도권의 실수요자 경우에는 고래싸움에 새우등 터진 격으로 피를 볼 수도 있습니다. 현재 수도권 84제곱 중 과천, 성남, 광명을 제외하곤 10억 언저리에 자리 잡고 있는데 4억으로 줄인다면, 실 투자금 20%가 더 필요한 상황이 됩니다.
전매제한
투기과열지구가 시행되면 가장 먼저 타격을 입는 카테고리는 조합원들 입니다. 조합원의 경우 10년보유, 5년거주, 1가구 1주택 제한이 생기고 예외조항 제외하면 재건축 물건 매수 후에도 입주권을 받을 수 없습니다.
3. 10/15 부동산 대책 시행기준?
지난 11년간 중개업을 하면서 이런 정책이 나올 때 마다 가장 많이 받는 질문은, “적용이 언제 되는가?” 의 문제입니다. 이전 정권까지는 부동산대책이 나오면 고지를 했습니다. 적용일의 가이드를 명확히 줬는데요.
이번 정권 6.27 대책부터는 적용일이 발표 다음날부터라 굉장히 타이트했죠. 이번 대책도, 그럴 가능성이 높지만 투기과열지구의 발표만 한다면 기존 규제점과 크게 달라지는 점이 없기 때문에 큰 혼란은 없을것이라 보여집니다.
단 대출규제 추가발표같은 상황이 오면 이야기는 달라질텐데요. 대출금 축소나 적용일 때문에 거래취소 물건이 많이 나오지 않을까 생각됩니다.
10/15 부동산대책 정리
11년간 중개사로 일하면서 올해의 시장이 가장 어지럽고 복잡한 시장이 아니었나 생각됩니다. 예측도 안되고, 이해도 안되는 부분들이 꽤 있었죠. 그렇기에 이번 규제대책 역시 이해는 갑니다.
다만, 우리는 시장을 인정해야 할 필요가 있습니다. 가격이 올라가는 것은 구매력이 있는 사람이 많다는 뜻 아닐까요? 간단한 공급 수요 법칙을 무시해서는 안됩니다.
다만, 강남 집중 쏠림이 조금은 둔화되었으면 하는 바람입니다. 이러다가는 정부의 마지막 카드인 보유세 확대가 되지 않을까 우려됩니다.