안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 지난 시간에 공지한 대로 오늘은 소액임차인보호법과 최우선변제금액을 설명해보려고요.
최근 부동산 거래나 전·월세 계약을 하다 보면 자주 듣게 되는 용어가 있습니다. 바로 ‘소액임차인보호법’과 ‘최우선변제금’입니다.
이는 임차인의 보증금을 보호하기 위해 만들어진 장치로, 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 세입자가 일정 금액까지는 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
최근 전세사기와 같은 보증금 미반환의 사례가 증감함에 따라 많은 분들이 이 내용을 궁금해 하셔서 오늘 확실히 정리해보고자 합니다.
1. 소액임차인보호법
1-1. 소액임차인보호법은?
소액임차인보호법은 주택임대차보호법 제8조를 기반으로 하는 법 입니다.
임차인이 거주 중인 집이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때, 보증금을 모두 잃지 않도록 일정 금액을 ‘최우선적으로 변제받을 수 있는 권리’를 부여하는 것이 핵심입니다.
즉, 은행 이나 기타 담보권자보다 소액임차인이 먼저 보증금을 변제 받는 구조로, 서민 주거 안정을 위한 보호 장치입니다.
1-2. 취지
소액임차인보호법은 전세 보증금이 전 재산인 임차인을 보호하기 위해 만들어졌습니다.
부동산 경기 변동이나 금리변동 기, 집주인의 부도, 경매 등 불가피한 상황이 발생했을 때, 임차인이 최소한의 생계 기반을 유지할 수 있도록 보장하는 것이 그 목적입니다.
1-3. 소액의 기준
위 표는 서울시 소액임차인 보증금 범위 기준입니다. 빨간색으로 표시한 부분 이하가 소액의 기준인데요.
주의할 점은, 등기부등본 ‘을구’에 채권최고액 최초 설정 시점이 왼쪽의 기준시점이 됩니다.
만약, 채권최고액이나 기타 설정금액이 없다면, 본인이 입주한 날짜가 기준시점이 되는데요.
예를 들어 보자면,
- 2023년 12월 20일 입주/ 전세보증금 1.5억/ 등기부상 채권최고액 최초 설정일 2016년 4월 2일/ 결과: 2016년 3월 31일 이후의 기준시점이니 임차인 보증금의 범위는 1억원 이하, 즉 소액임차인에 해당하지 않음.
- 2014년 1월 1일 입주/ 전세보증금 9000만원/ 등기부상 채권 없음/ 결과: 임차인 보증금 9,500만원 까지 소액임차인이니 소액임차인에 해당
최우선 변제금액은 또 다른 이야기인데요, 아래 2번 챕터에서 살펴보도록 하겠습니다.
2. 최우선변제금액
2-1. 2025 최우션변제금액
오른쪽 빨간 테두리가 서울시의 최우선 변제금액입니다. 현재 서울의 기준은 2023년 2월 21일 이후 기준인데요.
1억6천500만원 이하 임차인의 경우 보증금 중 5,500만원 까지 전액 법적으로 보장 받습니다.
하지만, 여기 역시 기준시점에 따라 달라지는데요. 아래에 자세히 설명하도록 하겠습니다.
2-2. 최우선변제금 기준
앞서 말씀드린 소액임차인 범위와 마찬가지로 최우선 변제금액도 기준시점에 따라 금액이 달라집니다.
등기부등본 을구에 채권최고액이나 담보물권이 있다면, 그 최초 설정일이 기준시점이 됩니다.
없다면, 본인이 입주한 시점이 기준시점이 되는데요. 예를 들어서 알려드리겠습니다.
예) 2025년 2월 2일 계약, 전세보증금 1억원, 채권최고액 설정일 2018년 10월 2일이라면, 2018년 9월 이후 기준이 임차인 보증금 범위 1.1억이라 소액임차인에는 해당, 하지만 최우선 변제금액은 3,700만원까지 입니다.
예2) 2025년 2월 2일 계약, 전세보증금 1억원, 채권최고액 등 담보물권 없음 이라면, 임차인 보증금 범위 1.65억원 이라 소액임차인에 해당, 최우선 변제금액은 5,500만원 까지 입니다.
이해 되셨나요? 즉 채권최고액의 기준시점에 따라 소액임차인에 해당되는지도 달라지고, 보증금 중 우선 변제받는 최우선 변제금액도 달라집니다.
2-3. 가장 안전한 전세는?
위 기준으로 가장 안전한 전세를 말씀드리자면, 서울시 기준 5500만원 이하 전세가 가장 안전합니다.
그 다음이, 보증보험 전액 보장받을 수 있는 전세인데 최근 보증보험이 보증금의 80%까지만 보증을 해줍니다.
마지막으로 건물에 대출이 없는 전세입니다. 아무래도 전세가 없으면 향후 문제가 생겨도 경매 받을 때 조금 더 자산을 지킬 수 있는 상황이 되겠죠.
3. 최우션변제 필수조건
3-1. 대항력
최우선 변제의 필수조건은 총 3가지인데 그 중 첫번째는 대항력 입니다.
세입자가 해당 부동산에 전입신고를 하고, 실제 거주중이어야 합니다.
또한, 전입신고와 확정일자 둘 다 완료해야 대항력과 우선변제권이 효력을 발휘합니다.
2-2. 유효한 계약
두 번째는 유효한 임대차 계약이어야 합니다. 서면으로 작성되어야 하며, 확정일자를 받아야 합니다.
구두계약은 불가하고 법적보호를 받을 수 없습니다.
2-3. 경매개시결정 전 충족
마지막으로 경매가 시작되기 전에 전입신고와 확정일자를 완료해야 합니다. 경매 개시 후 신고는 보호를 받지 못합니다.
정리
오늘은 소액임차인기준과 최우선변제금액에 대해 자세히 살펴보았는데요.
요즘같이 전세시장이 불안하다면 이 내용을 정확히 알고 계약하는 것이 중요합니다.
임차인 뿐 아니라 중개사분들도 다시 한번 체크하셔서 사고를 미연에 방지하시기 바랍니다.