안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 양도소득세 끝내고 가겠습니다. 주택 양도세 세율 및 납부기한은 언제까지 인지 총 정리해보려 합니다.
지난시간 장기보유특별공제 포스팅을 한 이유가, 오늘 주택 양도세 세율을 알려드리기 위해서 입니다. 세액흐름도 보시면서 양도세 모의계산 한번 해보시죠.
1. 주택 양도소득세 세율
설명 전 주의사항을 말씀드리겠습니다.현재 다주택자 중과세율 중 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 2026년 5월 9일까지 양도 시 중과가 배제되며 기본세율이 적용됩니다.,
1-1. 다주택자 중과세율 및 비사업용 토지 세율
조정대상지역의 경우 세율이 중과되지만, 2026년 5월 29일까지 다주택의 경우 양도소득세 중과 배제가 가능하니 참고하시기 바랍니다.
1-2. 기본세율
양도소득세율 2023년 이후를 보시면됩니다. 과표와 세율 누진공제로 구분되어 있습니다. 과표의 경우 양도차익을 말합니다. 현재 시세가 아닌 양도차익에 대한 계산을 하시면 되고, 부동산에 대한 세율표는 아래를 참고해주시기 바랍니다.
1-3. 부동산, 부동산에 대한권리, 기타자산 양도소득세율
1주택/ 2주택/ 3주택 이상에 따라 중과세율을 다르게 적용되지만, 2025년 5월9일 까지 중과 배제가 적용되었고, 한시적으로 1년 연장되어 2026년 5월 9일까지 다주택자의 경우 중과 배제 됩니다.
여기서 주의할 점은 1주택 조합원의 경우 양도세율이 1년미만 70% 2년미만 60% 입니다. 또한, 분양권의 경우도 마찬가지 입니다. 분양권은 장기보유특별공제 상관없이 보유기간이 1년 이상이면 60%, 1년미만이면 70%의 세율을 적용받습니다.
2. 양도세 세율 흐름표
양도소득세 세액계산 흐름도를 정리해보겠습니다.
양도가액: 부동산 등의 양도당시 실지거래가액
-취득가액: 부동산 등의 취득당시 실지거래가액
-필요경비: 실가: 설비비, 개량비, 자본적지출, 양도비(매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3%적용)
=양도차익 (양도가액-취득가액-필요경비)
-장기보유특별공제 (아래 표 참조)
= 양도소득금액(양도차익- 장기보유특별공제액(장기보유특별공제액=양도차익x공제율)
-감면대상소득금액(미분양, 신축주택)
-양도소득기본공제(250만원, 미등기 양도자산 적용 배제)
=양도소득과세표준(양도소득금액 – (감면대상+기본공제)
X세율 (위 세율 표 참조)
=산출세액(양도소득과세표준 x세율)
-세액공제+감면세액(전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례법)
=자진납부할 세액(산출세액-(세액공제+감면세액)
2-1. 1세대1주택 12억 이하 비과세
1세대 1주택의 12억이하 주택에 대해서는 비과세를 적용받습니다. 12억 초과분에 대해서만 과세대상임을 알려드립니다.
2-2. 장기보유특별공제 적용
더 자세히 알고싶으신 분들은 블로그 내 검색창에 장기보유특별공제를 검색해보시길 바랍니다. 장기보유 특별공제는 보유+거주의 조건에 따라 최대 80% 까지 공제받으실 수 있습니다.
2-3. 양도세 납부기간
양도세 납부기간은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 하여아 합니다.
예를들어, 2025년 9월 2일에 양도하였으면? 2025년 11월 30일까지 납부해야 벌금이 없습니다.
3. 중개시 양도세 절세 팁
양도소득세는 기본적으로는 장기보유특별공제가 유일한 절세 팁 처럼 보이지만, 몇 가지 사항을 공유하자면 영수증을 잘 챙기시라고 말씀드리고 싶습니다.
또한, 한시적으로 중과배제되는 시기가 있습니다. 현재가 그런 시기이며, 2026년 까지 한시적으로 운영되기 때문에 이때를 잘 이용하시길 권해드립니다.
기본적으로는 다주택은 중과대상입니다.
양도세 세율 정리
1세대 1주택의 경우 12억까지 양도세 비과세이고, 초과가 되어도 장기보유특별공제라는 강력한 카드가 있기 때문에 대부분 비과세 혜택을 받지만, 다주택의 경우 장기보유공제를 하기위해선 주택임대사업자 중에서도 조건에 부합하여야 가능합니다.
또한, 분양권의 경우 중과세율이 높습니다. 신중히판단하셔서 매매하시기 바랍니다.