안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 저는 지난 11년간 공인중개사로 활동했는데요. 일을 하면서 가장 어려운 부분이 바로 주택임대차보호법과 관련된 내용이었습니다.
한국의 부동산 시장에서 임차인과 집주인 사이의 관계는 늘 민감한 문제인데요. 특히 전세나 월세 계약을 하는 임차인의 입장에서는, 계약 기간 중에 불이익을 당하지 않을까 하는 불안이 따르기 마련입니다. 특히 최근 3년간 이런 상황이 빈번하게 발생했죠.
이러한 상황에서 임차인을 보호하기 위해 제정된 법이 바로 주택임대차보호법입니다. 오늘은 임차인의 권리를 보장하기 위해 마련된 주택임대차보호법의 핵심 조항을 체크하고, 조항에 맞는 사례도 함께 살펴보도록 하겠습니다.
1. 주택임대차보호법의 기본 조항
한국의 주택임대차보호법은 1981년에 처음 제정된 이후 꾸준히 개정되며 임차인의 권리를 보강해왔습니다. 최근까지 임대차보호법의 최우선 변제금액 상승으로 그 효력을 유지했는데요. 기본 취지는 임차인의 안정적인 주거 생활을 보장하고, 임대차 관계에서 발생할 수 있는 불합리한 상황을 방지하는 것입니다.
특히 우리나라의 임대차 시장은 특수하게 전세제도가 있어서 목돈을 맡기고 거주하는 임차인이 많은데, 이러한 구조 속에서 임차인이 법적 보호를 받지 못한다면 생활 터전을 잃는 심각한 피해를 입을 수 있기 때문입니다. 따라서 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 최소한의 수준에서 보장해주는 역할을 하는 핵심 제도입니다.
1-1. 대항력
임차인이 가장 많이 접하게 되는 권리는 대항력입니다. 주택임대차보호법 내 대항력이란 임차인이 집주인이 바뀌더라도 기존의 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리를 뜻합니다.
예를 들어 볼까요? 임대인이 주택을 다른 사람에게 매도하더라도 임차인이 주민등록을 해당 주소로 이전하고 실제 거주를 하고 있다면, 새로운 집주인에게도 계약을 이어갈 수 있는 권리가 인정됩니다. 즉 전입과 점유를 하면 그 권리가 인정됩니다.
또한 확정일자 제도를 통해 임차인은 보증금을 보호받을 수 있습니다. 임차인이 전입신고와 함께 관할 소재지 주민센터에서 임대차 계약서에 확정일자를 받게되면, 주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금을 우선변제를 받을 수 있습니다.
단 이를 위해선 최우선 변제금액에 대한 기본 지식이 있어야 하는데요. 그 부분은 다음 포스팅에서 더욱 자세히 다루도록 하겠습니다.
1-2. 계약갱신요구권
문재인 정권 시절인 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에서 가장 주목 받은 부분이 바로 계약갱신요구권입니다. 계약갱신요구권은 임차인이 특별한 사유가 없는 한 2년의 계약 기간을 한 번 더 연장할 수 있도록 보장해 주는 제도입니다. 즉, 최대 4년 동안은 동일한 조건으로 거주할 수 있는 안정성이 확보된 셈입니다. 즉 최초 계약을 할 경우 2+2의 계약이 가능합니다.
하지만 예외조항이 있습니다. 집주인이 직접 거주할 목적이 있거나 법에서 정한 특별한 사유가 있을 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 또한, 직계 존비속의 입주시에도 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
최근에는 이 계약갱신요구권을 악용하여 집주인이 실제로 거주하지 않고 제3자에게 다시 임대한 사례가 문제가 되어 분쟁으로 이어진 경우가 있었는데, 법원은 임차인의 손을 들어주며 임차인 보호의 원칙을 강조했습니다. 그만큼 국내의 임대차보호법은 강력하죠.
2. 주택임대차보호법의 추가 조항
주택임대차보호법은 기본 조항 이외에도 핵심 추가 조항으로 평가 받는 조항들이 있습니다. 전, 월세 상한제와 임차권 등기명령, 그리고 임대인 정보 공개 파트인데요.
최근인 2022년부터 이 조항들이 새롭게 신설되어서 기존의 주택임대차보호법의 틈새를 채우는 역할을 하고 있습니다. 위 3가지 조항들에 대해 함께 살펴보도록 하시죠.
2-1. 전, 월세 상한제
2020년대 임대차 3법과 함께 개정된 또 다른 중요한 제도가 바로 전·월세 상한제입니다. 이 제도는 임대인과 임차인이 계약을 갱신할 때 임대인이 임대료를 5% 이상 인상하지 못하도록 제한한 것입니다. 서울과 같은 대도시의 가파른 인플레이션과 함께 임대료 상승이 큰 상황에서 이 제도가 도입되면서, 세입자의 주거 안정성이 크게 높아졌습니다.
최근 서울 동작구의 한 아파트 단지에서는 기존 세입자가 계약갱신요구권을 행사하면서도 임대료 상승을 5% 이내로 묶어 안정적인 거주를 이어가고 있다는 사례가 보도되기도 했습니다. 이런 사례들이 주택임대차보호법이 실제 현장에서 어떻게 임차인을 보호하는지 잘 보여주는 예인데요.
단, 간혹가다가 이 전, 월세 상한제를 무시하고 임대료를 상승시키려는 임대인도 있는데, 이럴때는 분쟁위원회에 신고하시기 바랍니다.
2-2. 임차권 등기명령
최근 가장 많은 사례로 보여지고 있는 임대차보호법의 강력한 제됴입니다. 예를 들자면, 임차인이 임대차 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상황이라고 가정 했을 때 활용할 수 있는 제도가 바로 임차권등기명령 제도입니다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하면 주택 등기부에 임차권이 등기되며, 이를 통해 퇴거 후에도 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.
최근 몇년간 전세사기와 같은 임대보증금 미반환 사건에 대해서도, 임차권 등기명령을 하면 소액임차인보호법의 범위 안에서 법적보호를 받고 보증금을 일부 또는 전부 회수할 수 있습니다.
2-3. 임대인 정보공개
오즘 국회와 정부는 임차인 보호 강화를 위해 여러 논의를 이어가고 있는데요. 특히 2023년과 2024년에는 ‘깡통전세’ 문제와 보증금 반환 사고가 사회적으로 큰 이슈가 되었는데, 이에 따라 보증보험 의무화, 임대차 계약 정보 공개 강화 등 추가적인 제도 개선이 추진되고 있습니다.
보증보험 의무화는 보증보험과 전세대출 상품을 연계시켜서 보증금 보호를 강화하는 것이고, 임대차 계약 정보 공개 강화는 임대인의 국세, 지방세 등 세금과 관련된 내용을 계약시 공개하는 것 입니다.
정리
주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인의 권리를 보장하고 주거안정을 위해 탄생한 법입니다. 역사는 오래됐지만 최근 부동산 임차시장의 불안함 때문인지 더욱 주목받고 있습니다. 특히 전세사기는 사회적 문제가 되고 있죠.
대항력과 확정일자, 계약갱신요구권, 전,월세 상한제, 임차권 등기명령과 같은 제도는 임차인의 권리를 보호하기 위해 반드시 필요한 제도입니다.
최근 전세사기로 피해를 겪은 임차인들이 대항력과 확정일자를 갖추고 임차권 등기명령을 하여 보증금을 지키는 사례가 많아지고 있습니다. 또한, 현실적으로 부족한 최우선 변제금액에 대한 상향도 논의중이니 임차인이시라면 본 내용을 확인하시고 본인이 챙겨야 할 권리를 확실히 가져가시기 바랍니다.
이상 중개업 11년차, 부동산 임대 매매 전문가, 에이전트 B 였습니다.