안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 저번 시간에 이어 주택임대차보호법 내 계약갱신요구권에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법이 상위 개념이고 계약갱신요구권이 하위 관계인데요. 조금 생소할 수 있는 이 내용을 정리해보도록 하겠습니다.
최근 전세사기로 인해 임차시장에서 세입자들이 가장 관심을 가지는 제도 중 하나가 바로 계약갱신요구권입니다. 이 제도는 계약갱신요구권은 7월 주택임대차보호법 개정(임대차3법)을 통해 새롭게 도입되었으며, 임차인의 주거 안정성을 보장하는 중요한 장치로 자리 잡았습니다. 이번 포스팅에서는 계약갱신요구권의 의미와 주택임대차보호법과의 관계를 살펴보고, 실제 사례를 통해 임차인들이 반드시 알아야 할 핵심 포인트를 정리해 보겠습니다.
1. 주택임대차보호법 기본 내용
1981년 처음 제정 된 주택임대차보호법은 이후 현실적 상황과 시장에 맞게 꾸준히 개정되며 임차인의 권리를 보장해왔습니다. 법의 목적은 단순히 계약 당사자의 권리를 조율하는 것 이상으로, 국민의 안정적인 주거 환경을 보장하는 데 있는데요. 민법에 포함되어 있다 보니 굉장히 강력한 법이 아닐 수 없습니다.
특히 우리나라의 주택 임대차 구조는 다른 나라와 다르게 전세와 월세가 함께 존재하고 있는데, 목돈인 보증금을 맡기고 사는 전세제도의 특성상 임차인이 법적 보호를 받지 못한다면 심각한 생활 피해로 이어질 수 있습니다. 이러한 상황에서 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 최소한 보장하며, 주거 안정성을 사회적으로 담보하는 중요한 역할을 합니다.
이전까지 대부분 무시했던 주택임대차보호법이 최근 전세사기와 같은 보증금 미 반환 소송으로 인해 더욱 부각되어 가고 있고, 법의 내용도 강화되고 있습니다. 오늘 소개해드릴 내용인 계약갱신요구권 또한 이 임대차보호법 내에서 강력하게 발현되고 있는 제도 중 하나 입니다.
2. 계약갱신요구권 핵심 정리
2-1. 계약갱신요구권 기본 내용
개계약갱신요구권은 임차인이 기존 임대차 계약이 끝날 시기에, 임대인에게 동일 조건으로 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 법적으로는 한 번의 행사 기회가 주어지며, 기본 2년 계약 기간을 보장 받는 상황에서 추가 2년을 더해 최대 4년 간 거주할 수 있습니다.
즉, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최소 4년 간은 안정적으로 같은 집에서 살 수 있게 되었습니다. 이는 세입자에게 큰 안정성을 주었고, 특히 전세난이 심한 수도권 지역에서는 임차인들의 불안을 줄이는 효과가 있었습니다.
단, 계약갱신요구 시 임대인은 보증금의 5%까지는 보증금 인상이 가능하며, 임차인은 이를 거부할 수 없습니다. 조금 더 정리하자면, 임차인은 2+2년을 거주할 수 있지만, 재계약 시점에서 5%인상 까지는 받아들여야 된다는 점 입니다.
2-2. 계약갱신요구권의 예외규정과 임대인 권리
모든 임대차계약의 경우에 계약갱신요구권이 적용되는 것은 아닙니다. 임대인이나 임대인의 직계 존, 비속이 직접 거주할 계획이 있거나, 임차인이 차임을 연체하는 등 법에서 정한 사유가 있을 경우 집주인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다.
실제로 2024년 서울 강남구에서 한 집주인이 임차인의 갱신 요구를 거절하면서 “직접 거주” 를 이유로 들었으나, 실제로는 다른 임차인에게 다시 임대한 사례가 있었습니다. 이 또한 임차인이 퇴거 후 전입세대확인을 통해 실거주하는지 확인할 수가 있었기 때문인데요.
법원은 이 사건에서 임차인의 손을 들어주며 계약갱신요구권의 남용 방지를 강조했습니다. 이 판례는 임차인의 권리를 법원이 적극적으로 보호한다는 중요한 신호로 평가됩니다.
계약갱신요구권의 예외규정을 정리하자면, 임대인과 임대인의 직계 존,비속의 실 거주, 임대 물건의 심각한 하자로 정비 보수가 필요할 경우, 임차인이 3기이상의 차임을 연체할 경우등이 해당됩니다.
3. 주택임대차보호법과 계약갱신요구권의 상관관계
3-1. 상관관계의 법정근거와 범위
계약갱신요구권은 주택임대차보호법 개정을 통해 새로 도입된 제도로, 이 법의 보호 체계 안에서 운영됩니다. 즉, 주택임대차보호법이 임차인의 기본적인 권리를 보호하는 ‘상위법’이라면, 계약갱신요구권은 그 틀 안에서 임차인의 거주 안정성을 더욱 강화한 장치라고 할 수 있습니다.
예를 들어보면, 주택임대차보호법에서 정한 대항력과 확정일자는 보증금 반환을 위한 기본적인 조건입니다. 반면 계약갱신요구권은 실제 거주 안정성을 위한 제도라는 점에서 상호 보완적인 관계를 가집니다.
단, 계약갱신요구권 만으로는 보증금의 안정성은 부족하고, 계약기간의 연장이라는 측면에서만 작용하기 때문에 임차인은 항상 대항력 및 확정일자를 갖추어 놓아야 합니다. 그래야 확실한 주택임대차보호를 받을 수 있습니다.
3-2. 계약갱신요구권 최신 개정
최근 국회에서는 계약갱신요구권을 현행 2년 + 2년에서 더 확대할지 여부에 대한 논의가 활발히 진행되고 있습니다. 임차인 측에서는 6년 이상 거주를 보장해야 한다는 주장을 펼치고 있고, 임대인 측에서는 재산권 침해 우려를 제기하며 반대하고 있는데요.
2024년 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 계약갱신요구권 행사 비율은 수도권에서 60% 이상을 차지했으며, 이로 인해 임차인들의 평균 거주 기간이 크게 늘어났다고 합니다. 이는 제도가 실제 현장에서 뚜렷한 효과를 내고 있음을 보여줍니다.
확실히 계약갱신요구권 제도가 활성화 된 이후, 임대인의 주거안정의 효과가 있었다고 보여집니다.
3-3. 유의사항
계약갱신 요구권을 확실히 사용하고 보장받기 위해선 주택임대차보호법과 계약갱신요구권의 관계를 우선 확실히 알아야 합니다. 계약갱신요구권은 임대차보호법 아래에 있기 때문에 다음과 같은 조건을 지켜야 하는데요.
- 행사시점: 임대차 종료 6월 전부터 2월 전까지 서면 또는 문자 통보
- 증거확보: 향후 통보 여부의 가/부 여부 분쟁을 대비하기 위해 명확한 증거 남겨놔야 함.
- 예외확인: 임대차보호법 내 계약갱신요구권은 임대인 예외조항이 있으니 반드시 체크.
- 금액인상: 금액인상은 반드시 5%내에서만 가능
정리
주택임대차보호법과 계약갱신요구권은 상사와 부하직원 같은 관계입니다. 주택임대차보호법이 아주 큰 틀에서 임차인을 보호한다면, 계약갱신요구권은 하위 제도로써 그 안에서 안정적인 거주를 보장하는 실질적인 장치입니다.
최근 임대차 2+2년 사례를 통해 알 수 있듯, 임차인의 권리는 법적으로 강력히 보호되고 있으며, 제도의 남용을 막기 위한 판례도 쌓이고 있습니다. 앞으로도 제도의 개정 논의는 이어지겠지만, 임차인이라면 지금 당장 계약갱신요구권을 정확히 이해하고 활용하는 것이 무엇보다 중요합니다.
특히 마지막으로 정리해드린 계약갱신요구권의 유의사항을 다시한번 체크해보시기 바랍니다.
이상 중개업 11년차, 부동산 임대 매매 전문가, 에이전트 B 였습니다.