주택임대소득 절세방법 3가지

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택임대소득 절세방법 3가지에 대해서 살펴보도록 할텐데요. 제가 계속 주택임대사업자 관련파트를 포스팅 하는 이유는, 가장 자주 접하는 파트이면서 그 양이 상당히 방대하기 때문입니다.

포스팅 할 것을 미리 적어놨었는데, 아직도 10개 이상 주택임대사업자 관련 내용을 포스팅 해야 마무리될 듯 싶네요.

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1. 주택 수 체크

국세청 가이드에선 주택 수를 꼼꼼히 확인이라 고되어있는데요. 기본적으로 공동소유 주택은 최다 지분자의 소유주택으로 계산하나, 2020년 세법 개정 이후에는 예외사항이 있습니다.

2020년 세법 개정 이후 소수지분자의 주택수에도 주택수를 가산하는데요. 그 기준은 다음과 같습니다.

해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택 총 임대수입금액 x지분율)이 연간 600만원 이상
기준시가 12억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 12억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준을 판단)

즉, 임대소득이 기준보다 높거나, 기준시간 12억억 초과 주택의 30%이상 지분일 경우 소수지분자의 주택수에도 주택수가 가산됩니다.

본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 각각의 주택수에 가산된 경우 아래순서에 의해 부부 중 1인 소유로 계산

50%미만 소수지분자의 경우, 주택수에 가산되지 않습니다. 다만 연간 임대소득이 600만원 이상인 주택이 있거나, 기준시가 12억원 이상인 주택의 30%이상 지분 소유 시 주택수에 가산됩니다.

부부의 경우, 공동지분은 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자, 또는 부부 지분이 더 큰 자의 몫이 됩니다.

너무나 당연한 이야기이지만, 막상 종합소득세 신고 때 세무사에게 맡기다보니 놓치는 분이 많은 분리과세선택입니다. 주택임대소득이 일정소득 이하이면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 그 기준은 다음과 같습니다.

주택임대 수입금액이 연간 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세와 분리과세 중 선택이 가능합니다. 이때, 종합과세가 유리할지 분리과세가 유리할지 계산하여 선택하시면 됩니다. 소득금액과 필요공제에 따라 세금이 다릅니다.

분리과세는 단일세율을 적용받기 때문에 세율적인 측면에서 굉장히 유리하지만 ,반드시 연간 2천만원 이하의 소득일 때만 가능합니다. 그리고 계산을 하다보면 종합소득세로 계산하는 것이 더 유리할 때가 있습니다.

주택임대사업자 또는 소형주택 임대사업자의 경우 별도의 세금 감면 혜택이 있습니다. 또한 필요경비율과 공제금액에서 차이가 나는데 하나씩 정리하겠습니다.

소득세법에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 모두 하고, 일정요건을 충족 시 필요경비율 혜택이 있습니다.

여기서 소득세법과, 민간임대주택 특별법이라 하면, 소득세법상 사업자 등록은 세무서 등록을 말하는 것이고, 민간임대주택 특별법은 지자체에 주택임대사업자 등록을 한 경우를 말합니다.

필요경비율은 미 등록시 50%이지만, 모두 등록 시 60%까지 올라갑니다.

필요경비율과 마찬가지로 등록을 모두 한다면, 공제금액이 2백만원-> 4백만원 으로 증가 합니다.

소형주택 임대사업자는 세금 감면율이 올라갑니다. 감면대상 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택은 75%입니다.

절세방법은 크게 3가지 입니다. 1. 주택수체크 2. 분리과세 3. 사업자 유형에 따른 감면 입니다. 제일 많이 놓치시는 부분은 역시 분리과세와 사업자 유형에 따른 감면인데요.

특히 지자체 임대사업자의 경우 시행한지 얼마되지 않아서, 놓치는 부분이 많습니다. 그리고 한가지 더, 말씀드리고 싶은게 있는데요.

기준시가 12억원 이하 1주택 보유자의 경우, 주택임대소득은 비과세 입니다. 특히 다가구인데 기준시가 12억원 이하인 소유주분들은 임대소득 비과세임을 반드시 체크하시기 바랍니다.