주택임대소득 비과세 대상 정리

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택에서 발생하는 임대소득의 비과세 대상을 정리해보도록 하겠습니다.

주택을 보유하고, 임대를 줘서 얻는 임대소득이라도 비과세인 경우가 있습니다. 대부분 이를 모르고, 잘못 된 방향의 투자를 하기도 하는데 오늘 글이 임대소득 비과세 요건을 체크하는데 도움이 되실 겁니다.

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1. 주택임대소득 과세대상

주택임대소득의 과세대상은 기본적으로는 주택에서 발생하는 월세수입을 갖고 있는 자 입니다. 하지만, 기준시가, 비소형주택 등에 대해서 특례가 적용됩니다. 또한 주택임대사업자의 경우도 세액감면 사례가 있는데 이 또한 함께 정리해 드리겠습니다.

주택 보유 수에 따른 과세대상 입니다. 보유 주택 수는 부부 합산하여 계산합니다.

여기서 주의할 점은 1주택이어도 기준시가가 12억원이 초과된다면 월세수입으로 본다는 점과 3주택 이상 시 *비소형 주택 3채 이상 보유 시 모든 보증금 및 전세금을 간주임대료로 계산해서 월세수입으로 평가한다는 점 입니다.

(*소형 주택이라 함은 주거전용 면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하가 되는 주택을 말합니다.)

국내에 보유주택이 없다 하더라도 국외의 주택에 월세 수입이 있다면 예외 없이 임대소득 과세대상 입니다.

주택임대소득 비과세 대상을 알아보도록 하겠습니다. 기본 적인 틀은 보유주택 수 이지만, 기준시가와 보증금 총액의 크기에 따라서 비과세 특례조건이 있습니다.

기본적인 보유주택 수에 따른 비과세 대상은 1주택일 경우만 가능합니다. 단 1주택 보유 시 기준시가 12억원 이하인 경우만 비과세 대상입니다.

예를 들어보겠습니다. 보유주택이 기준시가 11억원이고 월세 임대수입이 연간 8000만원이라 가정해보면 연간 8000만원 수입 전액이 비과세 입니다.

또 다른 예는, 보유 주택이 기준시가 20억원이고 보증금 1억원/ 연간 임대소득 3000만원이라 가정한다면, 보증금도 간주임대료로 계산하고, 임대소득에 합산해서 과세대상이 됩니다.

보유 주택 수 기준시가 12억원 미만의 월세 수입 비과세 요건에 해당하는 부동산 중 가장 수익률이 좋은 카테고리는 역시 다가구 주택입니다. 원룸, 투룸등 통 건물 다가구, 다중주택의 경우 기준시가가 상대적으로 낮게 책정됩니다.

그렇다보니 공동명의 / 낮은 기준시가/ 월세수입이 비과세 되어서 노후를 준비하기에 좋은 것이죠.

다주택 중 비 소형 주택 3채 미만 보유의 경우 보증금 및 전세금은 비과세 대상입니다. 즉 월세 임대가 아닌 전세 임대만 하고 있는데 2채만 보유하고 있으면 간주임대료 계산을 하지 않아도 됩니다.

비 소형 주택의 보증금 전세금 합계가 3억원 이하인 경우에도 간주임대료 계산을 하지 않아도 됩니다.

조금은 생소한 과세미달 사례도 함께 보겠습니다. 소득은 있는데 과세요건에 미달하여 납부 할 세액이 없는 경우가 과세미달 사례입니다.

분리과세 신고를 하였고, 주택임대사업자 외 종합소득금액이 2천만원 이하이며, 세무서와 지자체 모두 임대사업자 등록한 경우, 연간 수입금액이 1천만원 이하라면 필요경비 600만원 차감, 공제금액 400만원이 차감 되어 과세표준이 0원이 됩니다.

연간 임대소득: 1000만원

– 필요경비: 600만원

-공제금액: 400만원

=과세표준: 0원

단편적인 사례이지만, 지자체와 세무서 임대사업자 모두 등록 시 필요경비 및 공제금액의 합계가 1000만원 부터 시작하기 때문입니다.

세무서와 지자체 모두 미등록 또는 어느 하나만 등록시: 필요경비 50%, 공제금액 200만원

기본적인 주택 비과세 요건은 1주택 이며, 기준시가 12억원 이하여야 가능합니다. 또한, 2주택부터는 전세금 보증금에 대해서도 간주임대료 평가가 이루어지는데, 비소형주택의 경우 보증금이 일정금액 이상 넘어가면 간주 임대료 평가가 이루어집니다.