주택임대소득: 분리과세와 종합과세 4가지 방법

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택 임대 소득세 분리과세와 종합과세 4가지 방법에 대해 글을 써보려 합니다.

중개업 하면서 중개사 입장에서 가장 어려운 점 중 하나는 소득세 계산하는 것 입니다. 사실 저희는 세무사는 아니라서 명확하고 확실한 답변을 제시할 수 없는데요.

그런데 또 반복적 질문을 받다보면, 자연스레 공부를 하게 됩니다. 그리고 주택 임대 소득의 경우 그 기준이 애매한 부분이 있는데 이 부분만 잘 체크하면 계산에 큰 어려움은 없습니다.

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1. 주택 임대 소득세 계산

소득세 계산의 가장 큰 틀은 주택임대 총 수입금액이 2천만원을 초과하는가 아닌가 입니다. 이 기준에 따라서 분리과세의 선택 유, 무가 결정되기 때문입니다.

2천만원이 초과되면 다른 종합과세 대상과 함께 세금신고를 해야하고, 2천만원 이하인 경우 분리과세를 선택할 수 있습니다.

주택임대소득의 총 수입금액이 2천만원 이하인 경우 ‘주택임대소득’ 만 분리하여 분리과세(세율 14%)를 할 수 있고, 본인이 원한다면 종합과세 까지 할 수 있습니다.

이 때 임대소득이 발생하는 주택은 등록임대 주택이든 미 등록 임대주택이든 관계 없이 주택임대소득의 금액이 ‘월세+간주임대료’ 합계 2천만원 이하이면 가능합니다.

주택임대소득이 2천만원을 초과한다면, 위와 같이 종합과세 대상 소득과 함께 합산하여 신고해야 합니다. 이때는 우리가 기본적으로 아는 종합소득세에 합산하여, 세율 6~45% 중 해당하는 구간의 세율을 적용 받습니다.

오늘은 총 4가지 소득세 계산사례를 다룰 예정입니다. 국세청에서도 이 사례 이외에는 다른 케이스가 없다고 판단하고 있고, 중개사인 저 역시도 이외의 사례는 아직까지 보지 못하였습니다.

소득세 계산 사례 4가지는 보증금 유무, 월세유무, 기타 소득의 유무로 나뉩니다.

월세 임대수입은 없고, 보증금만 있는 사례입니다. 즉 전세로만 임대를 준 사례를 말하는 것 입니다. 이때는 간주임대료 체크를 해야합니다.

보유한 주택이 간주임대료 대상이고, 세무서와 지자체에 미등록 사례.

계산 1. 주택의 간주임대료 계산

주택의 간주임대료= (보증금 – 3억원) x 임대일수 x 60% / 366 x 이자율(3.5%)

만약 전세보증금이 10억이라고 가정해 본다면,

(10억원- 3억원) x 366 x 60% / 366 x 3.5% = 1,470 만원

즉 1,470만원이 간주임대료가 수입이 되는 것입니다. 2천만원을 넘지 않으니 분리과세가 가능하죠.

잘 찾아보기 힘든 사례 중 하나인 보증금만 있고 월세는 없는 사례입니다. 이때는 단순히 월세 소득을 수입금액으로 생각하시고 계산하면 되는데요.

즉, 월세수입이 1900만원이면 주택임대소득 1900만원으로 계산, 분리과세 종합과세 중 선택해서 하시면 됩니다.

주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있습니다. 주택임대소득이 간주임대료 포함 연간 2000만원 초과이면 종합과세, 이하이면 분리과세 선택이 가능합니다.

임대하고 있는 주택을 세무서와 지자체에 모두 임대사업 등록한 경우, 감면율 20%를 적용 받습니다. 이 때 감면은 산출세액에서 20% 감면되게 되며, 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 합니다.

세무서와 지자체 모두 등록한 경우 일종의 어드벤티지, 특혜를 주는 제도이지만 임대사업자를 장기로 가져가야 하는 경우가 많으니 신중하게 임대사업 등록을 해야합니다.

사례로 보면 어렵지 않습니다 .주택 임대 소득 기본적인 틀은 임대소득 2천만원의 초과 유/무 입니다. 중개업을 하면서 왜 2천만원이 기준일까 많이 생각해봤는데, 대부분 아파트, 오피스텔의 경우 2천만원을 넘는 케이스가 잘 없더라고요.

즉, 대부분의 구분등기된 주택의 임대소득의 경우 분리과세를 택할 수 있게 되어 있습니다. 또한, 감면율 같은 경우도 ‘주거안정=임대사업자 등록’ 같은 제도권 내 가입의 이익으로 갈음할 수 있습니다.

다시 한번 체크 할 포인트, 임대소득이 2천만원 이하이면 분리과세 입니다!