주택임대소득 과세대상 셀프 확인 방법 2가지

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 저번 시간에 이어서 주택임대소득 과세대상 셀프 확인 2가지 방법에 대해 소개해드리려 합니다.

셀프라서, 뭔가 복잡할 것 처럼 보이지만, 국세청에서 아주 쉽게 셀프 확인방법을 만들어 놓았는데요. 혹시나, 이 내용중에서 궁금증이 될만한 부분을 체크해서 설명을 따로 드려보려 합니다.

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1. 주택임대소득 기준

우선 주택임대소득 과세대상 셀프 확인 전에 주택의 여부와 임대소득 여부를 체크해야 합니다. 기준은 굉장히 간단하고, 쉽습니다. 아래 내용에 체크만 하시면 됩니다.

1주택인 경우 기준시가 12억 초과 시 주택 월세수입을 과세하고, 국외주택에 대한 월세수입이 있을 때도 그 주택에 대해 과세합니다.

다주택인 경우 모든 월세수입이 주택임대소득이며, 3주택 이상인 경우 보증금 및 전세금의 합계가 3억원 이상이라면 그 보증금 및 전세금에 대해서도 간주임대료로 월세수입으로 전환합니다.

비과세 대상의 경우 1주택의 경우 기준시가 12억원 이하의 주택의 월세는 비과세 입니다. 또한 12억원 이하의 모든 보증금 및 전세금 역시 비과세 대상입니다.

2주택의 경우 월세수입이 없고, 보증금 및 전세금만 있다면 비과세 대상입니다. 3주택의 경우 소형주택의 보증금과 전세금은 비과세 대상이며, 비소형주택을 3채 미만 보유한 경우 보증금, 전세금은 비과세 대상인데요.

비소형주택의 보증금, 전세금 합계가 3억원 이하인 경우 보증금 및 전세금 역시 비과세 대상입니다.

다음은 주택임대소득 과세대상 셀프체크 방법입니다. 도표로 국세청에서 알기쉽게 제공되었습니다. 본인의 과세대상 여부를쉽고 빠르게 판단하실 수 있습니다.

우선 부부합산 기준으로 계산하게 됩니다 .1주택 또는 그 이상의 여부로 나뉘며, 국외주택의 경우 1주택 및 다주택을 막론하고 무조건 월세수입이 과세대상 입니다.

1주택의 경우 기준시가 12억원에 따라 과세여부가 나뉩니다. 초과 시 과세대상이며, 미만이면 비과세 대상입니다.

위 표에는 없지만, 한가지 더 체크해야할 부분이 있습니다. 바로 소득금액 2천만원 초과의 유무입니다. 만약 주택 임대소득의 금액이 연간 2천만원을 초과한다면 종합과세로 세금신고를 하여야 합니다.

주택임대소득에 대한 과세대상이 되었다면 그 다음으로 체크해야할 부분은 분리과세 입니다. 분리과세는 주택임대소득이 연간 2천만원 미만인 경우만 분리 과세가 가능합니다.

2천만원을 초과했다면 근로소득 및 기타 소득등과 함께 종합소득세 합산과세를 하여야 하니 주의하시기 바랍니다.

사실 세금파트는 세무사의 업무라서 중개업 시 현명한 중개사라면 특약사항이나 확인설명서에 세금관련 부분은 세무서와 상의한다라고 명기할텐데, 그렇지 못한 경우도 더러 있습니다.

저는 항상 특약사항과 확인설명서에 내용을 기입합니다. ‘세금관련 부분은 세법에 따르며, 상담은 세무사와 진행한다.’ 라고 명기하는데요. 이는 중개사가 확실히 책임질 수 있는 부분만 책임지고, 업무의 전문성을 나누기 위함입니다.

영주권자의 경우 대부분 국외에 주택을 보유하고 있기 때문에, 과세여부를 상담형식으로 체크해 줄 필요가 있습니다. 특히 오래 살다오신 분들의 경우 국외 소개 주택에 대한 과세 여부를 체크하지 못 할 수도 있습니다.

저는 무엇보다 기준시가 체크가 중요하다고 생각합니다. 아파트 중개를 많이 하시기 때문에, 혹시나 기준시가가 12억원이 넘어가서 종부세나 주택임대소득 과세, 간주임대료 체크를 소홀히 할 수도 있으니 반드시 중개 전 체크하시는 습관을 들이시기 바랍니다.

내용은 굉장히 간단합니다. 기준시가가 얼마인가? 다주택인가? 해외에 주택을 보유하고 있는가? 이 정도로 나뉩니다. 우리나라 주택임대소득에 대한 세금은 굉장히 약한 편입니다. OECD 에서도 중하위권, 전체 선진국으로 봐서도 보유세에 대한 세금이 낮습니다.

그만큼 잘 피할 구석이 있다는 것 입니다. 우리나라 세금은 본인이 확실하게 공부하고 체크해야하는 구조입니다. 누가 떠먹여주지 않습니다. 미리 공부하시고 대처하시기 바랍니다.