주택임대사업자 10년 6년 비교 장 단점 정리

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주임사 마지막편, 주택임대사업자 10년 6년 비교 장 단점 정리를 해 보겠습니다. 주택임대사업자, 왜 기간을 이렇게 나누어 놨을까요? 차라리 장기보유 공제로 유도하는 것이 더 나았을 듯 싶은데 말이죠.

그래서, 주택 임대를 시작하시는 분들이 많이 선택장애를 일으시키곤 하기 때문에, 오늘 정리를 통해 어느정도 도움이 되시길 바랍니다.

Table of Contents

1. 10년 6년 비교 장, 단점 정리

우선 기존에 있던 주택임대사업자 8년은 10년으로 변동되었고, 6년은 새로 신설이 되었습니다. 주임사 6년 짜리는 이제 1년의 시행인데, 큰 혜택이 없어서 실효성이 있는지는 의문입니다. 일반적인 내용은 비슷하지만, 소득세나 거주주택 양도세에서 차이가 납니다.

1-1. 취득세

주택임대사업자를 신청하면 취득세 계산 시 임대사업자로 등록한 주택에 대해서는 주택수 제외를 받습니다. 6년과 10년 구분 없이 모두 취득세 제외를 받지만, 조건이 있습니다.

공동주택 임대형 기숙사(신축+분양)
오피스텔(분양, 60제곱이하 100%, 60제곱 초과 50%)
취득세가 200만원 초과 시 85% 감면
취득일로부터 60일내 등록필요

1-2. 임대소득세

임대소득세는 10년과 6년 차이가 납니다. 10년 임대의 경우 2025년 12월 3일 까지 발생한 소득까지 소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 6년의 경우 소득세 감면 혜택이 없습니다.

감면혜택 조건

85제곱이하 +기준시가 6억이하 1호 임대시 75%, 2호임대 시 50% 감면
2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비, 기본공제 차등
필요경비 – 비등록 50%, 등록 60%/ 기본공제 비등록 200만원, 등록 400만원

1-3. 지방세

지방세는 10년과 6년 다른데요. 10년의 경우 취득세 및 재산세 감면이 가능하며, 6년임대는 지방세 감면 혜택이 없습니다.

2. 양도세 및 종부세

주택임대사업자의 가장 큰 혜택은 거주주택 양도세에 대한 세금 감면 혜택입니다. 또한 종부세 합산 배제도 있는데 조건이 있습니다.

2-1. 양도세 중과 배제

6년과 10년의 경우 양도세 중과 배제의 요건이 다릅니다.

6년임대: 임대 개시일 당시 공시가격이 수도권 4억, 비수도권 2억 이하
10년임대: 임대 개시일 당시 공시가격이 수도권 6억, 비수도권 3억이하
임대료: 임대료 증액 제한의 임대사업자 의무사항 준수

추가적인 양도세 중과 배제 조건

2018년 9월 14일 이후 1세대가 국내에 주택 1개 이상 보유 상태에서 조정지역 추가 취득 시 임대사업자 등록을 하여도 양도세 중과 배제
예외사항: 무주택자가 2018년 9/14 이후 조정지역에 주택을 처음 구입 시, 양도세 중과배제 가능

즉 2018년 9월 이후 주택을 처음 샀는가, 기존의 주택이 있는가에 따라서 양도세 중과 배제 조건 유/무가 결정됩니다.

2-2. 종합부동산세 혜택

10년과 6년 상관없이 종합부동산세는 모두 합산배제 적용이 됩니다. 단, 양도세와 동일하게 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 보유자가 조정지역 추가 뒤득 시 종부세 혜택은 없습니다.

공시가격의 조건 역시 양도세와 마찬가지입니다. 즉 양도세와 종합부동산세는 세트라고 보시면 됩니다.

3. 거주주택 양도세 비과세

임대하고 있는 주택 뿐 아니라 거주하고 있는 주택에 대해서도 양도세 비과세 혜택이 적용되는데요. 조건에 충족해야 하지만 가장 강력한 조건 중 하나가 아닐 수 없습니다. 다주택자의 경우 양도세 중과에서 배제가 되는데 단 조건이 맞아야 합니다.

2-1. 거주주택 양도세

거주주택 양도세 비과세 혜택의 조건은 다음과 같습니다.

10년: 임대개시시점 공시가격 6억, 비수도권 3억이하
6년: 임대개시시점 공시가격 4억, 비수도권 2억이하
팁: 10년 주임사 의 경우 양도소득세 조건에 따라 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택(임대를 위한 주택)은 양도세, 종부세 합산 배제 불가/ 하지만 기존 거주주택에 대한 양도세 비과세는 조건만 맞으면 가능
팁: 6년 주임사의 경우 위 조건에 해당하더라도 거주주택 양도세 비과세 혜택 불가