안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택임대사업자 10년 민간등록 세금 혜택 5가지를 현재 기준에 맞게 정리해보도록 하겠습니다.
공인중개사도 참 복잡하다고 생각하는 지자체 임대사업자 등록입니다. 약간 누더기같이 계속해서 업데이트가 되는데요. ios 업데이트 되듯 보완점이 거의 매년마다 나오고, 수정이 되고 있습니다.
오늘 포스팅 할 10년 민간등록 세금혜택은 2025년 6월 기준의 최신 버전임을 알려드립니다. 향후 버전이 업데이트 된다면 별도의 포스팅으로 첨부하겠습니다.
1. 10년 민간등록 세금 혜택 취득세/ 재산세
주택임대사업자는 세무서에 등록하는 세금신고용 사업자 이외에도 별도로 지자체 임대사업 등록을 하는 시스템이 있습니다. 예전부터 있었던 제도는 아니고 임대차 3법과 함께 탄생한 제도인데요.
그동안 주택임대소득에 대한 세수확보 및 기준없는 인상률을 막고자 탄생한 제도인데, 아직은 과도기이고 복잡한 점이 꽤 있습니다. 하지만 확실한 세금 혜택도 있는데 총 5가지 입니다.
1-1. 취득세 감면
10년 민간등록 임대사업자를 선택하신다면 한시적으로 취득세가 감면됩니다. 취득세 감면 혜택은 2027년 12월 까지입니다. 아래 대상 부동산에 한해서 취득세가 감면되니 확인해보시기 바랍니다.
- 공동주택 (신축+분양) (최초분양 수도권 6억이하, 비수도권 3억이하)
- 임대형 기숙사(신축+분양)
- 오피스텔(분양) 60제곱 이하 취득세 100% 감면, 60제곱 초과(20호 이상) 50% 감면 (수도권 6억/ 비수도권 3억이하)
취득일로부터 60일 내 등록
여기서 주의할 점은 아파트 및 임대형 기숙사의 경우 신축 및 최초분양만 취득세 감면이며, 오피스텔의 경우 최초분양만 가능하다는 점 입니다.
즉 기존 주택 매입에 있어서는 취득세 감면 혜택이 없습니다.
1-2. 재산세 감면
재산세 감면 역시 20207년 12월 까지 한시적으로 운영되는데요. 금액과 면적에 다라 구분되는 점들이 달라서 표를 준비했습니다.
| 구분 | 공동주택 (2호이상) | 오피스텔 (2호이상) | 다가구주택 (전호실 40제곱 이하) | 임대형기숙사 (호실 40제곱이하) |
| 건설 | 수도권 9억 이하 /비수도권 3억 이하 | 수도권 4억 이하 /비수도권 2억 이하 | 가액조건 없음 | 가액조건 없음 |
| 매입 | 수도권 6억이하 /비수도권 3억 이하 | 수도권 4억 이하 /비수도권 2억 이하 | 가액조건 없음 | 가액조건 없음 |
위 표를 보시면, 각 구분과 금액에 따라 재산세 기준이 달라집니다. 아파트의 경우 매입은 수도권 6억이하 이므로, 사실상 혜택을 보기 어렵겠네요.
2. 10년 민간등록 임대 종부세/ 소득세/ 양도세
10년 민간등록 임대의 보유세 세금 감면 부분을 소개해드리도록 하겠습니다. 민간등록의 장점은 보유세 세제 혜택에서 나오는데요. 기준도, 감면 금액도 복잡한 부분이 있는데 자세히 풀어서 써보겠습니다.
2-1. 종부세 합산배제
우선 10년 민간등록 시 종부세 합산에서 배제가 됩니다. 모든 주택이 배제가 되는 것은 아니고 몇 가지 기준이 있습니다.
- 건설형은 2호이상, 전국 9억 이하, 전용 149제곱 이하
- 매입형은 수도권 6억, 비수도권 3억 이하
- 30호 이상은 건설형, 매입형 모두 3억씩 상향
즉 수도권의 경우 신규 분양 또는 신축 기준 6억원 이하만 종부세 합산이 배제되는데요. 요즘 건설경기와 물가, 건축비 및 분양가를 고려했을 때는 아파트는 해당되기 어렵고, 빌라의 경우 해당될 가능성이 높습니다.
2-2. 임대소득세
임대소득세의 경우 10년 민간등록 시 2025년 12월 31일 까지 세금 혜택이 있는데요. 기준은 다음과 같습니다.
- 감면: 85제곱 이하+기준시가 6억 이하인 경우 1호 임대시 75%, 2호임대시 50% 감면
- 분리과세: 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율, 기본공제 차등 *(필요경비율: 비등록 50%, 등록 60%/ 기본공제: 비등록 200만원, 등록 400만원)
임대소득의 경우 2025년 까지만 세금혜택이 있고, 국민평형 이하, 그리고 기준시가 6억 이하인 경우만 감면되는데요. 사실상 서울의 신축 아파트는 감면 혜택을 보기 어렵겠죠??
2-3. 양도세/ 법인세
양도소득세 법인세 역시 2025년 12월 31일 까지 혜택이 주어집니다. 감면조건은 아래와 같습니다.
- 개인 장기보유특별공제 (매입 20.12이전, 건설 27.12이전 등록) – 85제곱 이하 +수도권 6억/비수도권 3억이하 인 경우 8년이상 50%, 10년이상 70% 공제율 적용
- 개인 양도세 중과배제/ 법인 법인세 추가과세 배제 (건설형 2호이상, 9억이하, 전용 149제곱 / 대지 298제곱 이하) (매입형 개인, 법인 수도권 6억/ 비수도권 3억 이하)
3. 중개 시 참고할 내용
우선은 대부분의 서울 아파트는 기준시가가 6억을 초과하기 때문에 10년 민간등록 세금혜택을 보기 어렵습니다. 그렇기 때문에 대부분 중개사분들이 민간등록을 권하지 않는데요.
단, 빌라 다세대의 경우 대부분 이 혜택을 적용받을 수 있고, 소형 오피스텔의 경우에도 최초분양 시 10년 민간등록 임대를 한다면 세금 혜택을 확실히 받을 수 있습니다.
특히 소형 오피스텔 최초 분양 받으시는 분들의 경우, 지자체 및 세무서 임대사업자를 반드시 등록하시기 바랍니다. 가장 강력한 세금 혜택을 받으실 수 있습니다.
10년 민간등록 세금혜택 정리
관련 임대차법이 발효된지 오랜시간이 지나지 않았음에도 불구하고, 그 사이에 아파트 가격이 많이 상승하여 대부분의 서울아파트는 해당되지 않는 별나라 내용입니다.
단, 서울의 오피스텔, 빌라의 경우 대부분 이에 해당하기 때문에 분양 예정이시라면 앞서 소개해드린 5가지 혜택의 대부분을 받으실 수 있으리라 봅니다.