주택임대사업자: 주택 수 계산 기준 2가지 정리

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택임대사업자 주택 수 계산 기준 2가지 방법을 정리해드리려 합니다.

주택임대사업자의 주택 수 계산은 소득세, 양도세, 취득세 등에 큰 영향을 받는데요. 특히 소득세 비과세와 양도세 문제가 항상 걸립니다.

아파트, 오피스텔 등 구분등기 된 경우는 큰 문제가 없지만, 다가구 다세대주택의 경우 주택 수 계산에 오류가 나면 세금이 굉장히 높게 책정되기 때문에 미리 준비하셔야 합니다.

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1. 주택의 정의

주택임대사업자의 주택 수 계산 전 주택이란 무엇인가를 체크하고 가는 것이 중요합니다. 본인이 보유한 부동산이 주택인지 아닌지는 다음과 같은 기준으로 판단하는데요. 함께 보시죠.

[주택] 이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택 부수토지를 포함. (주택부수토지: 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지) 로 정의

건물의 연면적 (지하층의 면적, 지상층의 주차용으로사용되는 면적, [건축법 시행령] 제 34조 3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 [주택건선기준 등에 관한 규정] 제 2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외)
건물이 정착된 면적에 5배(국토 계획 및 이용에 관한 법률 제 6조 1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우 10배) 를 곱하여 산정한 면적

즉 주택면적은 연면적 뿐 아니라 정착된 토지까지 주택으로 평가합니다. 간혹, 세금 계산을 위해서 대지부분은 따로 계산하시는 경우도 있는데, 주택이라면 주택에 딸린 토지 또는 안분비례 한 토지까지 모두 주택입니다.

주택 수 의 계산은 위의 표와 같습니다.

2번의 경우 토지 역시 안분비례 하여 주택비율 만큼 토지분도 계산해 주어야 합니다.

주택의 정의를 보았으니 주택수 계산하는 방법을 알려드리겠습니다. 아파트, 오피스텔, 다세대 빌라를 1인이 구분등기 1호실만 보유하고 있다면 주택수는 1호 입니다. 여러채 보유하고 있다면 그 호실의 수대로 카운트 해주시면 되는데요.

복잡한 점은 다음과 같은 사항들 이니, 본인이 다음 내용에 해당하신다면 주택수 체크에 신중하시기 바랍니다.

1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산.

단독주택이나 다중주택 역시 마찬가지로 1개의 주택으로 봅니다. 원, 투룸 다가구주택 및 다중주택 역시 주택수를 계산할 때에는 1개의 주택으로 봅니다.

공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 – 다만 해당 주택에서 발생하는 임대수입금액이 연간 6백만원 이상 또는 고가주택의 30% 초과 지분 소유할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산(주택의 총 임대수입금액x지분율)
지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산
지분이 가장 큰자가 2인이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산

2번의 경우에는 공동명의 50%를 말하는 건데요. 이때는 각각의 소유로 계산합니다.

3번의 경우에는 공동명의 50%이지만 주택에서 임대수입이 발생하여 한명을 임대수입의 귀속자로 정한 경우입니다. 이 때는 임대수입 귀속자의 소유로 계산합니다.

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산, 다만 동일 주택이 부부 각각의 주택 수에 가산 된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산.

즉 주택 한채를 50% 공동명의 한 경우, 부부 각각이 소유한 것이 아닌 한 명이 소유한 것으로 갈음합니다.

전대, 전전세의 경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로도 계산. 즉 이중계산 합니다.

풀어보면 어렵지만, 내용 자체는 굉장히 간단한 주택임대사업자의 주택 수 계산 방법이었습니다. 다음 내용만 기억하시면 됩니다.