안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 저번시간에 이어 주택임대사업자 유형 별 자진말소 시 불이익을 조금 더 디테일하게 정리해보려 합니다. 주택임대사업자 역사가 짧은시간안에 많이 바뀌어서 정리가 필요합니다.
최근, 주택임대사업자 자진말소 하시는 분들이 많은데, 불이익 되는 항목이 많습니다. 단, 모든 주택임대사업자가 불이익을 받는 것은 아니고, 유형이 별도로 존재합니다. 자진말소 전, 반드시 어느 것이 더 유리한지 따져보시고 결정하시기 바랍니다.
1. 주택임대사업자 유형 정리
먼저 주택임대사업자의 유형은 단기임대와 장기임대로 나뉘고, 장기임대는 다시 장기일반민간임대주택/ 공공지원민간임대주택 으로 나뉩니다. 그리고 최근에 시행되는 민간임대주택사업자의 경우 6년/10년(공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택) 으로 나뉩니다.
설명하려고 해도 복잡한데, 이해가 잘 안되시죠??
1-1. 이전 주택임대사업자의 유형
아래 유형 정리를 보시면 이전 주택임대사업자에 해당하시는 카테고리를 확인하실 수 있는데요.
위 표 내용을 보시면, 단기임대 받으셨던 분들은 매입이든 건설이든 전부 폐지되었습니다. 그리고 장기임대의 경우 아파트는 폐지되었고, 공공지원의 경우 대부분 해당사항이 없습니다.
단, 장기임대 중 매입임대의 경우 ‘그 외’ 항목이 있습니다. ‘그 외’ 는 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔 을 말합니다.
즉, 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔의 경우 장기임대를 유지해야 합니다. 폐지대상은 아파트이기 때문에 함부로 자진말소 하시면 불이익이 있습니다.
1-2. 현재 주택임대사업자의 유형
현재 주택임대사업자 유형 입니다. 현재 항목들은 자진말소 시 모두 불이익이 있는데요. 그 이유는 1-1 이전 주택임대사업자들의 업그레이드 버전이기 때문입니다.
즉, 1-1은 이미 폐지된 유형들, 1-2는 현재 기준의 유형들이라서, 자진말소 시 무조건 불이익이 있습니다.
1-3. 불이익 없는 자잔말소 임대사업자 유형
- 단기민간임대주택(매입임대, 건설임대)
- 장기일반민간임대주택(아파트-매입임대)
위 두 유형은 폐지 대상이다 보니 자진말소 시 과태료 없음/ 세제혜택 적용 유지 입니다. 즉 안심하시고, 임대사업자 자진말소 하시고, 출구전략을 찾으시면 됩니다.
1-4. 불이익 있는 자진말소 임대사업자 유형
- 장기일반민간임대주택(아파트-건설임대)
- 장기일반민간임대주택(아파트 외 단독주택, 다중주택, 다가구주택 ,연립주택,다세대주택, 오피스텔- 매입임대)
- 공공지원민간임대주택(매입, 건설임대)
- 현재 기준의 주택임대사업자(6년,10년)
- 폐지 대상 중 세제혜택 요건 불성립
이렇게 정리가 가능한데요, 우리가 주목해야 할 점은 2번 항목입니다. 대부분의 원룸, 상가주택, 빌라 ,오피스텔이 2번항목에 해당합니다. 2번 항목 중 장기민간임대주택 8년 짜리를 신청하셨던 분들은 기간이 끝나기 전에 자진말소 시 엄청난 불이익이 있습니다.
또한, 현재 기준의 주택임대사업자 인 6년, 또는 10년 주택임대사업자 역시 마찬가지입니다. 모두 불이익 유형에 해당합니다.
2. 자진말소 시 불이익 3가지
본인이 자진말소 시 불이익을 받는 주택임대사업자 유형이라면, 아래 3가지의 불이익을 모두 받게 됩니다. 하나씩 정리해서 보겠습니디ㅏ.
2-1. 과태료
주택임대사업자의 의무임대기간 중 자진말소 시 과태료가 부과됩니다. 단, 매도 시 포괄양도양수 계약을 하고, 상대방 역시 주택임대사업자를 등록하여 임대사업자의 지위를 승계하게 된다면 과태료는 없습니다.
부도, 파산, 경제적 사정 등이 악화된 경우 심사를 거쳐서 과태료를 축소받으실 수 있거나, 면제됩니다. 과태료는 임대주택 1채당 3,000만원 상한입니다.
2-2. 세제혜택 환수
주택임대사업자 자진말소 시 불이익을 받는 유형이라면, 이미 받은 세제혜택이 환수조치 됩니다. 취득세 감면, 재산세, 종합부동산 세 등에서 받았던 세제혜택을 모두 환수하셔야 합니다.
2-3.에 양도세
과태료와 함께 제일 중요하다고 생각하는 부분 입니다. 위에 정리한 자진말소 시 불이익을 받는 유형이라면 양도세 중과배제, 거주주택 양도세 비과세 적용을 받지 못합니다.
여기서 핵심은 거주주택 양도세 비과세 부분이라고 생각합니다 .대부분의 임대사업자는 본인 거주 주택의 양도차익이 큰 편인데요. 그렇다보니, 임대주택은 쉽게 매도하시지만 거주주택의 매도는 신중하십니다.
자진말소 시 양도세 중과배제도 적용 못 받고, 거주주택 양도세도 비과세 적용을 받지 못하니, 과태료 3천만원보다 양도세에서 발생하는 불이익이 더 크다고 봅니다.
3. 중개사의 주택임대사업자의 꿀팁
사실 꿀팁이라고 할 것도 없고, 무조건 매수자에게 주택임대사업자 승계 조건을 붙여서 매도해야 합니다. 특히, 다가구 ,상가주택의 유형은 더욱 그렇습니다.
단 빌라의 경우, 실거주 수요가 많기 때문에 과태료의 발생을 명목 삼아 빌라 매도가격을 흥정하는 것이 좋아 보입니다.
주택임대사업자 자진말소 불이익 정리
불이익이 생각보다 큽니다. 그래서 저는 애초에 주택임대사업자를 권하지 않습니다. 팔고 싶을 때 원만하게 팔기가 어렵기 때문입니다. 주택임대사업자의 본인 유형을 잘 파악하시고, 해지의 여/부를 신중히 선택하시기 바랍니다.
궁금하신 점 있으면,인스타/ 쓰레드: @agent_secretenote 에서 답변 드리겠습니다.