안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택임대차보호법 상 주거용 건물 판단 기준방법 3가지를 알려드리려 합니다. 주택임대차보호법 제2조 에서는 주거용 건물에 해당하는지 여부 뿐 아니라 실지 용도도 검토하게 되어있는데요.
일반적인 관점에선 이 애매모호한 부분이 잘 이해안되기도 하고, 까다롭기도 합니다. 중개사인 저도 이를 판단하는데 꽤 오랜 시간이 걸렸는데, 저의 경험도 녹여서 설명해보도록 하겠습니다.
1. 주택임대차보호법의 보호대상
우선 주택임대차보호법을 받기 위한 보호대상을 알려드리려 합니다. 보호대상 에게만 주택임대차보호법이 적용되기 때문에 해당여부를 짚고가야합니다.
1-1. 자연인
주택임대차보호법의 법령 해설집에서는 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다고 되어 있습니다. 즉 그 보호대상은 대한민국 국적을 가진 사람입니다. 단, 여기서 계약상의 자연인을 말합니다.
1-2. 외국인 및 재외동포
대한민국 국적 뿐 아니라 외국인 및 재외동포도 주택임대차보호법의 보호대상입니다. 단 예외사항이 있는데요. 전입신고에 준하는 ‘체류지 변경신고’를 반드시 해야합니다.
1-3. 법인
법인의 경우, 특별한 사정이 없는 한 보호를 받지 못합니다. 법인의 주택임대차보호법 효력을 위해 법인의 대표 또는 직원이 자신의 명의로 주민등록 또는 계약을 할 수 없고, 사원명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도 인정을 받지 못합니다.
단 법인의 경우도 예외사항이 있는데요. 다음과 같습니다.
- 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상입니다.
- 중소기업기본법 2조- 중소기업에 해당하는 법인이 소속직원의 주거용 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 주택인도 후 주민등록을 마쳤을 때, 익일부터 효력이 생김
2. 주거용 건물 판단 기준방법
주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우에 적용하며, 임차주택의 일부를 주거 외의 목적에 사용하는 경우에도 적용됩니다. 자세한 구분기준을 살펴보시죠.
2-1. 주거용 건물 판단 기준 해설
공부상의 표시 뿐 아니라 실지 용도에 따라 정하고, 건물의 일부가 임대차 목적이 되어 주거용, 비주거용으로 겸용되는 경우 구체적인 경우에 따라 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조, 형태, 임차인의 목적물 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부를 고려하여 결정.
즉, 실제 주거로 활용되고 있다면 그곳이 공부 상(건축물대장) 사무실이거나 근린생활시설이라도 주거용 건물로 판단한다는 것 입니다.
2-2. 일부를 주거 외 목적 사용
전체 건물 중 1층이 소매점으로 표시되었으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반정도가 소매점, 나머지가 방으로 건축되었고, 실제 임차인이 거주하면서 음식점을 영업했다면 주거용 건물로 주택임대차보호법이 적용.
즉, 실지 사용용도가 주거용이라면 근린생활시설이라도 주택임대차보호법을 적용 받습니다.
2-3. 미등기 무허가 건물
건물이 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 주택에 해당하는 이상 주거용 건물로 봄.
이는 신축 아파트에서 많이 볼 수 있습니다. 등기에 소요되는 시간이 꽤 걸리기 때문에, 미등기 된 건물이라도 주택의 형태 또는 실지 용도가 주거라면 주거용 건물로 판단합니다.
2-4. 주거용 건물 판단시기
주거용 건물 여부의 판단시기는 임대차 계약을 체결하는 때를 기준으로 합니다.
분쟁을 막기 위한 팁
주택임대차보호법을 반드시 적용을 받기 위한 꿀 팁을 알려드리고자 합니다. 이는 중개사로 업무하면서 얻은 습관들 인데요. 다음과 같습니다.
- 계약서에 반드시 ‘주거용’ 명시 -근생원룸이나 투룸같은 경우라도 주거가 목적이면 ‘주거용’이라 명시해주는 것이 좋습니다.
- 전입신고 및 확정일자 – 주택 뿐 아니라 사무소, 근생도 전입신고 및 확정일자가 가능하니 반드시 받으시기 바랍니다.
- 특약사항 명시 – 조금 더 강력하게 보호를 받고자 한다면, 특약사항에 ‘근생이지만 실제 임차 목적은 주거용’으로 함 을 작성.
다시 한번 설명 드리면서 마무리 하겠습니다 .주택임대차보호법 상 주거용 건물 판단 기준은 ‘실제 사람이 생활하는 공간’ 인가의 유무입니다. 건축물대장보다 우선하는 것은 실지 용도입니다.