안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 제가 계속 임대차보호법 관련 된 내용을 포스팅하고 있습니다.
최근 몇 년 사이 임대차 시장에서 가장 중요한 제도 중 하나는 전,월세 신고제 입니다. 전세와 월세 임대차의 신고제 활성화 이후 주택임대차보호법에 엄청난 변화가 생겼는데요. 임차인 권리가 강화되면서, 임대인의 정보 및 임대차 부동산에 대한 정보가 투명하게 공개되었기 때문입니다.
오늘은 이 전, 월세 신고제가 가져온 주택임대차보호법의 변화와 그 사례들을 중점적으로 작성해보도록 하겠습니다. 평소, 전, 월세 신고제에 관심이 있으셨던 분들이라면 이번 글이 도움이 될거라고 생각합니다.
1. 전월세 신고제
전, 월세 신고제는 임대차 계약(전세, 월세) 계약 후 임대인 또는 임차인이 이 내용을 신고하는 것을 말합니다. 예전부터 있었던 제도는 아니고 근래에 새롭게 신설된 제도인데요.
최근에는 투명한 정보공개와 계약에 대한 내용으로 임대차보호와 함께 임대소득에 관한 세수확보에도 도움이 되는 제도입니다.
1-1. 전월세신고제 도입 배경
기존에는 임대차 계약을 체결해도 관련 내용을 행정기관에 신고하지 않는 경우가 많았습니다. 임대인과 임차인 간의 개인적인 합의로만 계약이 이뤄지다 보니, 정부가 임대차 시장을 제대로 파악하기 어려웠습니다. 그 결과 전세 가격 급등이나 전세사기 같은 문제들이 사전에 방지되지 못하는 한계가 있었습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임대차 3법의 내용 중 하나로 2021년 6월부터 전월세 신고제가 본격적으로 시행되었습니다. 전, 월세 계약이 체결되면 임차인과 임대인 모두 30일 이내에 의무적으로 계약 내용을 관할 주민센터나 온라인 시스템(정부24)에 신고해야 합니다.
일반적으로는 임차인이 계약 후 확정일자를 부여받기 위해 주민센터에 방문 시, 확정일자 부여와 동시에 자동으로 전,월세 신고가 되고 있습니다.
1-2. 전월세신고제의 핵심 내용
전월세신고제의 핵심내용을 정리해보도록 하겠습니다.
- 신고 대상: 임차 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약
- 신고 기한: 계약 체결일로부터 30일 이내
- 신고 의무자: 임대인과 임차인 둘 중 하나 가능
- 신고 방법: 정부24 또는 행정동 주민센터 방문
앞서 말씀드렸다시피 일반적으로는 임차인이 주민센터에 전입신고와 확정일자를 부여받을 시 자동으로 전월세신고가 되고 있는 상황이라, 임대인이 별도의 신고를 할 필요는 없습니다.
2. 전월세신고제가 가져온 주택임대차보호법 변화
임대차 3법 중 하나인 전월세신고제 개정과 실시 이후 주택임대차보호법의 권리에 큰변화가 있었습니다 .기본적으로는 임차인 권리가 더욱 강화되었고, 임대인의 정보 및 임대대상 부동산에 대한 정보가 더욱 투명하게 공개되었습니다.
또한, 시장 투명성이 높아졌고, 더욱 안전한 임대차 계약이 진행될 수 있는 기틀을 마련했다고 볼 수 있습니다.
2-1. 임차인 권리 강화
전월세 신고제는 주택임대차보호법 안에서 임차인을 보호하는 또 하나의 제도입니다. 신고를 통해 계약 내용이 공식적으로 기록되므로, 분쟁이 발생했을 때 임차인은 자신이 실제로 계약을 체결했다는 강력한 증거를 확보할 수 있습니다. 이는 보증금 반환이나 임대료 분쟁에서 임차인에게 유리하게 작용하게 되었습니다.
그리고 정부가 임대차 계약 데이터를 축적하면서, 임대료 및 보증금 급등이나 지역 별 월세 상승률 같은 시장 변화를 선제적으로 파악할 수 있게 되었습니다. 이 역시 임차인에게 간접적인 보호 효과를 제공합니다.
2-2. 시장 투명성 상승
전월세 신고제가 시행된 이후 국토교통부는 “임대차 신고제 현황”을 매월 정기적으로 발표하고 있습니다. 실제로 2024년 발표된 자료에 따르면 수도권 전월세 계약의 신고율이 80%를 넘어섰고, 이를 통해 집주인과 세입자 모두 계약 내용을 보다 투명하게 관리할 수 있게 되었습니다.
최근 사례로는 전세사기 피해자가 많은 서울 강서구에서 임차인이 임대차 계약을 신고하지 않았던 과거 계약 건으로 집주인과 분쟁을 겪었지만, 이후 신고제를 통해 새 계약을 체결하면서 문제를 원만히 해결한 경우가 있습니다.
또한 계약 전 임대인의 납세정보를 확인할 수 있어서 임차인은 경, 공매의 불안요소를 제거할 수 있고, 전입세대열람원을 통해 다가구주택의 보증금 총액을 미리 확인할 수 있게 되었습니다.
마지막으로 전월세신고를 통해 임대인의 임대소득에 투명성이 높아지면서, 그동안 세수확보에 사각지대였던 임대소득에 대한 세수확보를 할 수 있게 되엇습니다.
3. 전월세신고제가 가져온 변화
전월세 신고제 도입으로 많은 변화가 있었습니다. 임대인의 경우 굉장히 불편한 경우가 많이 생겼는데요. 그렇지만 긍정적으로 작용하는 부분도 많아졌습니다.
첫째, 전세사기 예방 효과가 나타났습니다. 임차인은 임대인의 정보를 미리 확인할 수 있게 되었고, 정부가 실시간으로 계약 정보를 확보하면서 허위 임대차 계약을 통한 보증금 미반환의 사례가 줄어들었습니다.
둘째, 임대료 안정화를 높였습다. 신고된 데이터를 바탕으로 정부는 시장 동향을 파악하고, 필요 시 정책적인 개입을 할 수 있습니다. 예를 들어, 2024년 국토부 발표에서는 특정 지역에서 전월세 가격이 급등하면 즉각적인 모니터링이 가능해졌다고 밝혔습니다. 이런경우 공공임대율을 높여서 전월세 가격 방어를 선제적으로 할 수 있게 되었죠.
셋째, 임차인 협상력 강화입니다. 개인적으로는 가장 긍정적인 변화라고 생각됩니다. 계약이 행정 서버에 신고되어 공식적으로 남기 때문에, 임차인은 향후 분쟁 발생 시 법적 증거를 확보할 수 있어 협상에서 불리하지 않습니다
정리
전월세 신고제의 시행 이후 주택임대차보호법은 더욱 강력한 법으로 변화하였습니다. 임차인의 권리가 두 단계정도 업그레이드 되었고, 임대인의 요구사항은 증가하였는데요.
기존에 주먹구구식의 계약에서 벗어나 체계적이고 보완이 강한 시스템적인 계약이 가능해지면서 임차인의 주거안정에 더 큰 기여를 했다고 볼 수 있습니다.
또한 기존 보증금 분쟁 및 계약 시 거짓으로 알려주는 불투명한 임대인의 정보가 투명하게 공개되어서 미리 분쟁을 예방할 수 있게 되었다고 평가할 수 있겠습니다.
- 보증금 분쟁 예방
- 정부의 임대소득 세수확보 용이
- 임대인의 정보 공개 필수
- 전월세 미 신고시 과태료