안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 조금 생소하실지 모르겠지만 전, 월세 시세 산정방법과 임차보증금 전환하는 법에 대해 알려드리려 합니다.
임대인이나 임차인 모두 빈번하게 월세에서 전세로 전환하거나, 보증금을 증액하는 경우가 있습니다. 이럴때 전환율을 알아야 서로 오해가 없는데요. 오늘은 제가 전,월세 시세 산정방법과 함께 임차보증금 전환 시 어떤 기준을 갖고 금액을 조정해야 하는지 알려드리도록 하겠습니다.
1. 전월세 시세 산정방법
부동산 임차시장에서 임대료는 중개사 뿐 아니라 임대인과 임차인 모두에게 민감한 소재 중 하나 입니다. 단돈 5만원으로 계약이 취소되는 경우도 빈번하고, 재계약 시 증액을 제시하다보면 분쟁이 생기기도 합니다. 정환한 전, 월세 시세 산정이 되지 않아서 인데요.
임대인은 더 높은 수익을 얻기를 원하지만 세입자 입장에서는 가격이 올라가는 것이 탐탁치 않게 여겨질 것입니다. 저 또한 중개하면서 이런 일때문에 감정이 상한적이 많습니다. 그렇다보니 기준을 명확하게 해야하는데 그 기준을 말씀드리면 다음과 같습니다.
1-1. 국토부 실거래가 공개시스템 활용
현재 매매 뿐 아니라 임대차시장에서도 가장 신뢰할 수 있는 자료는 국토교통부가 운영하는 실거래가 공개시스템입니다. 최근 실제 체결된 전월세 계약 내역을 아파트 단지 뿐 아니라 단독, 다가구, 오피스텔도 조회할 수 있어, 특정 아파트 단지나 지역의 최신 시세를 바로 확인할 수 있습니다.
예를 들어 볼까요? 서울 동작구의 한 아파트 단지에서 2025년 9월 기준 전세 6억 원, 보증금 3억 원 + 월세 120만 원의 거래가 신고되었다면, 이를 바탕으로 동일 면적과 조건의 주택 시세를 비교할 수 있습니다.
1-2. KB 시세 활용
한국감정원 시세와 함께 대출기준에 가장 적합한 시세 중 하나인 KB 시세입니다. 현재는 아파트단지 및 대형 오피스텔 단지만 활용이 가능하지만, 아파트단지 내 전세, 월세 시세가 들쑥날쑥일 경우 KB 시세를 참고하면 중위가격을 얻을수 있습니다.
저도 중개활동하면서 아파트 단지 매매, 전세, 월세의 경우 무조건 KB 시세를 활용했고, 협상에 적용하였습니다.
1-3. 현장 중개사의 의견
요즘 들어 공인중개사의 공신력이 많이 하락한 적도 없을테지만, 여전히 현장 중개사들 중 오랜 업력을 지니신 분들의 시세는 항상 정확하다고 생각합니다.
공식 자료와 더불어 현장 공인중개사들의 의견도 반드시 시세를 위해 체크해야하는데요. 신고제 데이터는 계약 신고 기준이라 월 단위라는 시차가 발생할 수 있는데, 실제 거래 현장에서는 그보다 빠른 시세 변동이 체감되기 때문에 중개사 체크는 필수입니다.
최근같이 금리 불안정기에는 현장 중개사들의 목소리가 가장 정확하고, 확실한 제시를 할 수 있으니 임의로 시세를 선정하지 마시고 꼭 주변 중개사의 의견을 청취하시기 바랍니다.
2. 전세-월세 보증금 전환율
아파트, 오피스텔, 원룸의 전환율 기준은 각각 차이가 있지만 모두 토대로 하고 있는 것은 기준금리 입니다. 또한 간혹 지역별로 전환기준이 다르기도 하는데, 이럴때는 현장 중개사가 제시한 금액을 따르는 것이 좋습니다. 전환율의 기준을 조금 더 자세히 살펴보도록 할게요.
2-1. 법정 전환율 기준
현행 주택임대차보호법에서는 전세 보증금을 월세로 전환할 경우 기준금리에 2.5%를 더한 이율 또는 대통령령으로 정한 10% 중 낮은 수치를 적용하도록 하고 있습니다. 2025년 10월 현재 기준금리가 2.5%대라면, 전환율 상한은 약 5% 정도가 됩니다.
즉, 전세보증금 1억 원을 월세로 바꾼다면 최대 월세는 1억 × 5% ÷ 12개월 = 약 41만 원 수준이 됩니다.
그리고 주의할 점 하나는 만원 단위 이하를 절상 하시면 안된다는 점 입니다. 절상해서 금액이 5%를 넘어가면 초과 인상률로 간주되기 때문입니다.
2-2. 렌트홈 기준
주택임대사업자의 경우 렌트홈의 임대료 계산법을 반드시 따라야 합니다. 전세를 증액하거나, 월세를 증액하거나, 보증금을 증액할 때는 반드시 렌트홈의 임대료 계산기를 이용해주시기 바랍니다.
위 사진은 렌트홈의 임대료 계산기인데, 현재 임대료, 보증금, 월세를 입력한 후 인상률 상한인 5%를 적용, 인상 받고 싶은 금액을 임력 하면
가능한 금액이 체크가 되어서 제시됩니다.
렌트홈의 경우 워낙 인상률에 대한 기준이 확고하고, 주택임대사업자의 임대차 계약 후 렌트홈 등록시에도 5%를 초과하면 계약을 인정하지 않으니 참고하시기 바랍니다.
2-3. 실제 시장에서의 전환기준
요즘같이 임대차 시장이 어려운 상황에서는 위 기준은 아무 의미가 없습니다. 현장에서 더 낮은 전환율로 계약이 이루어지기도 하고, 오피스텔이나 다가구 같은 경우에는 10만원당 1만원이라는 전환율로 바뀌기도 하기 때문인데요.
그렇기 때문에 현장 중개사가 제시하는 금액은 중개 계약이 가능한 계약임을 항상 명시해두시고 우선적으로 참고하셨으면 좋겠습니다.
3. 임대차법 변화와 임대인, 임차인에게 끼치는 영향
2-1.계약갱신청구권과 전월세 상한제
이전 포스팅에도 간략하게 소개해드렸지만 2020년 개정된 주택임대차보호법으로 임차인은 한 번 계약 연장을 요구할 수 있고, 임대료는 최대 5%까지만 올릴 수 있게 되었습니다.
이와 함께 전,월세 신고제가 시행되면서 이제는 시세가 투명하게 공개되고, 임대차 시장의 협상력 균형이 이전과 달라졌습니다. 예전처럼 임대인이 갑인 시대는 저물어가고 있습니다. 중개사분들도 균형잡힌 중개를 하길 권해드립니다.
2-2. 데이터의 누적
이전는 전세가가 급등할 경우 임차인이 불합리한 가격을 감수해야 했지만, 이제는 신고된 실거래가를 근거로 협상할 수 있습니다. 또한 시세가 투명하게 공개되어 그에 기반한 보증금 대출이 가능해서 무리한 상승을 할 수 가 없습니다.
반대로 임대인 입장에서는 과도한 가격 인하 요구를 피할 수 있는 장점도 있습니다. 즉, 전,월세시세 산정방법과 전환율 기준은 법과 데이터가 함께 움직이며 시장의 기준점 역할을 하고 있는 것입니다.
정리
지금까지 개별적 통계로 정해졌덤 임대시장의 가격은 조금 더 투명하고 정확해지리라 생각됩니다. 앞으로 전.월세 시장은 더욱 데이터 기반으로 움직일 가능성이 크고 모든 정책이 이를 따라 갈 것입니다.
국토부 KB시세, 감정원이 공개하는 전,월세 데이터는 매달 고도화되고 있으며, AI 분석을 통한 예측 서비스도 이미 시도되고 있습니다. 중개사 분들은 이를 적극 활용해서 중개를 해야하겠죠?
임차인은 더 이상 “주변 시세”라는 추상적인 기준이 아닌 공식 전,월세시세 산정자료와 전환율 기준을 바탕으로 협상할 수 있고, 임대인 역시 시장의 신뢰성을 확보하면서 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.