안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 본격적인 부동산 세금파트 진행할게요. 오늘은 장기보유특별공제 조건과 양도세 혜택 입니다. 양도세의 세금계산을 확실히 하기 위해서, 그리고 절세를 위해선 장기보유특별공제를 반드시 알아야 합니다.
장기보유특별공제는 조건도 굉장히 까다롭고 적용배제 항목도 5항목이나 있습니다. 보유기간의 적용도 굉장히 까다로우니 오늘 설명을 잘 숙지하셨으면 좋겠습니다.
1. 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 보유기간 동안의 명목소득에 대한 세금경감 등으로 부동산시장 동맥경화 방지 효과가 있는데요. 주택 장기보유자의 양도시점에 과도한 세를 완화하기 위한 장치 중 하나입니다.
1-1. 장기보유특별공제 적용대상
모든 부동산이 장기보유특별공제를 적용받는 것은 아닙니다. 다음 조건만 가능합니다.
- 토지 및 건물로서 보유기간이 3년이상
- 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원입주권(원 조합원)
1-2. 장기보유특별공제 적용배제
- 미등기양도자산
- 조정대상지역 주택 중 1세대 2주택
- 조정대상지역 주택 중 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 뷴양권을 1개 보유한 경우, 해당 주택.
- 조정대상지역 주택 중 1세대 3주택 이상
- 조정대상지역 주택 중 1세대가 주택, 조합원입주권 또는 분양권 보유한 경우 그 수의 합이 3 이상.
1-3. 장기보유특별공제 보유기간
- 보유기간: 취득일부터 양도일까지
- 조합입주권: 기존건물과 그 부수토지의 취득일 부터 관리처분계획인가일까지의 기간
- 이월과세: 배우자, 직계존비속으로 부터 5년이내 증여받은 토지, 건물의 양도로 인하여 발생한 소득에 대해선 증여한 배우자 및 직계쫀비속이 해당 자산 취득한 날부터 계산
- 상속자산: 상속개시일부터 계산
2. 장기보유특별공제 공제율과 공제액
장기보유특별공제율을 먼저 소개하고 공제액에 대해서 소개해보려 합니다. 공제는 2가지 조건이 필요합니다.
2-1. 장기보유특별공제 공제율
기본조건
조건1. 보유기간 중 2년이상 거주한 주택
조건2. 거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상인 12%에 한정
예) 보유 3년 거주 3년의 1세대1주택의 경우 12%+12%= 24% 공제
예)보유 4년의 1세대 2주택의 경우, 8% 공제
2-2. 공제율 적용한 공제금액 계산
장기보유특별공제액 = 양도차익 x 공제율
양도차익 = 양도가액-취득가액-기타필요경비
즉, 양도가액이 아닌 양도차익에 공제율을 곱하는 것임을 잊지마시기 바랍니다. 제가 다음시간에 양도소득세 세액흐름표를 정리할 예정인데 그 포스팅에서 다시 한번 체크해드리겠습니다.
장기보유특별공제 정리
장기보유특별공제는 조건이 까다롭습니다. 특히 주택의 경우는 1세대 1주택, 또는 10년, 8년 장기 임대주택에 대해서만 적용되고, 임대주택은 이 또한 각각 70%, 50%로 제한을 받습니다.
1세대1주택 비과세 요건에 해당하는 주택을 보유한 경우, 장기보유특별공제 계산은 필요없습니다. 또한, 다주택, (조합포함) 의 경우는 중과에 적용되니 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.