임차권등기명령 절차와 전세사기 예방 방법 안내

안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 중개사로써 최근 가장 민감한 임차권등기명령과 전세사기 예방에 관련된 글을 쓰려합니다.

특히 오늘 주제인, 임차권등기명령과 전세사기의 글을 쓰는 것이 공인중개사로써 굉장히 무겁고, 어떻게 하면 도움이 될 수 있을지 생각해보게 됩니다.

아마 이번 포스팅이 끝이 아니라, 전세사기 관련된 내용은 그동안 공인중개사협회의 방지 교육 프로그램이나, 관할 행정기관에서 제시한 프로그램을 적극 소개할 예정입니다.

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1. 임차권등기명령

임차권등기명령이란, 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법 하에서 법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도입니다.

일반적으로는 임차인이 계약만료 후 퇴거 시 자연스럽게 보증금을 받게 되어 있습니다. 보증금을 회수함과 동시에 계약은 마무리되는 것 인데요. 하지만 매번 이렇진 않죠.

임차인이 보증금을 받지 못한 상태로 주택이나 상가 건물을 비워주게 될 경우, 우선변제권을 상실합니다.

임차권등기명령은 이 우선변제권을 유지한 채로 이사를 나갈 수 있게 만든 제도입니다. 가압류와 비슷한 제도이죠.

임차권 등기명령의 절차는 다음과 같습니다.

임차권등기가 되면 다음과 같은 사항이 등기부등본에 기록되게 됩니다.

임차권등기의 신청비용은 임대인에게 청구할 수 있는데요. 이는 주택임대차보호법 제3조 3, 8항을 근거로 하며, 상가임대차보호법의 경우 6조 8항에 기록되어 있습니다.

다음은 공인중개사가 생각하는 전세사기 예방 3가지 팁 입니다. 100%일수는 없지만 중개 하면서 이런 사례가 있으면 전세사기를 피하게 되는 듯 싶습니다.

다행히 저는 아직까지 이 원칙을 지켜서 전세사기 관련 중개 및 계약한 임차인의 보증금 미반환 사례가 ‘0건’ 입니다.

최근에는 보증금 전체의 80%까지만 보증보험이 가입되지만, 여전히 실효성 충분히 있는 상품입니다. 보증보험의 비용은 추가로 지출되지만 이만큼 안전한 것 또한 없죠.

특히 요즘은 대출기관에서 전세대출 상품을 보증보험과 연계해 놓은 것이 많기 때문에, 보증보험 가입은 필수가 되었습니다. 반드시 가입하시기를 권해드립니다.

보증보험이 불가한 경우, 건물에 채권최고액이 없으며 최우선변제금액에 해당되면 안전한 건물로 평가합니다. 최우선 변제금액에 대한 내용은 복잡하기에 별도의 포스팅을 준비하겠습니다.

등기부 등본 확인은 필수이지만, 말소사항까지 보는 경우는 잘 없습니다 .

중개실무에서도 말소사항을 굳이 보여줄 필요가 없고, 항상 현재 기준의 중개를 해야 하기 때문인데요. 중개사분들에게 요청하면 말소사항까지도 확인할 수 있습니다.

말소사항을 살펴보시고, 혹시나 현 소유주인 상태에서 임차권등기명령의 기록이 있다면 그 매물은 피하시는 것이 좋습니다.

아파트나 빌라 오피스텔과 같은 구분등기 되어있는 부동산의 경우 보증금 미 반환시 경매 우선 낙찰자로 받으면 됩니다.

하지만 다가구 원룸의 경우는 사례가 달라지는데요. 다가구 원룸 계약 시, 보증보험만 가입되어도 충분히 안전한 건물입니다.

또한, 전체보증금 규모를 확인한 후, 매매가의 50%미만이면 안전한 건물로 평가받습니다.

그만큼 몫돈을 들여서 건물을 매수한 경우이기 때문입니다.

임차권등기명령은 전세사기의 결과물입니다. 미연의 방지하려면 계약 전 제가 알려드린 팁으로 꼼꼼히 살펴보셔야 합니다.

만약, 임차권 등기를 해야 하는 상황이면 차분하고 침착하게 대응할 필요가 있습니다. 법원의 경매절차를 차분히 따르면서 보증금을 반환받으시길 바랍니다.

무엇보다 중요한 점은 미리 방지하는 것임을 잊지 마시기 바랍니다. 전세사기는 피할 수 있고, 당하더라도 보증금을 지킬 수 있는 요소가 많습니다.