안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘 역시 주택임대차보호법의 내용인 임대인, 임차인 권리 및 의무 4가지를 총 정리해서 알려드리겠습니다.
주택임대차보호법 해설집을 보면 그 내용이 너무 방대해서, 단락 별 구분 후 꼼꼼히 보는 것이 필요한데요. 의외로 많은 내용을 차지하고 있는 부분인 바로 임대인, 임차인 권리/ 의무 파트 입니다. 저와 함께 정리해보도록 하시죠.
1. 임대인 권리
주택임대차보호법은 아전인수 식 해석이 가능하지만, 중개사 입장에서 보면 굉장히 균형 있는 법 입니다. 물론 약자인 임차인의 재산을 지키는 것에 굉장히 포커스가 맞추어져 있지만, 그렇다고 임대인의 재산 증식을 아예 말소시키지는 않는데요. 그 이유를 다음과 같은 내용에서 찾을 수 있습니다.
1-1. 임대료 지급의 청구 및 증액의 청구
민법 제 618조에 따르면 임대인은 임차인에게 차임을 지급할 것을 청구할 수 있습니다. 또한 주택임대차보호법 제 7조 의 내용에는 임대료 증액의 청구가 있는데요. 그 내용은 다음과 같습니다.
임대인은 임대차 계약기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 5%범위 내에서 장래에 대하여 그 금액을 청구할 수 있다. 단, 증액청구는 임대차 계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함
즉 5%룰에 따라 임대인은 임차인에게 보증금 또는 차임의 증액을 재계약 시 청구할 수 있습니다.
1-2. 임대주택의 반환 청구
보증금 미반환이 임차인의 시점이라면 임대주택 반환청구는 임대인의 시점입니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 주택을 반환해야 하며, 원상복구를 요청할 수 있습니다. (민법 제 615,618,654조)
단, 여기서 원상 복구의 내용이 모호한데, 특약사항에 서로 합의 된 내용이 있다면 그 것이 우선할 수 있습니다.
1-3. 그 밖에 임대한 주택의 보전에 필요한 행위
임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 이를 거절하지 못합니다. (민법 제 624조)
2. 임대인 의무
임대인의 권리가 있다면, 반대로 임대인이 책임져야 할 의무가 반드시 있습니다. 주택임대차보호법 상 임대인 의무 2가지를 살펴보도록 하겠습니다.
2-1. 임대한 주택을 정상적으로 사용하도록 지원할 의무
임대인이 임차 목적물인 주택은 사용, 수익할 수 있도록 하는 의무입니다. 이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도, 임대차 기간 중에는 사용, 수익하는데 필요한 상태 유지 수선 의무를 임대인이 갖고 있습니다.
2-2. 임대 보증금 반환 의무
임대인은 임차기간 만료 등의 이유로 임대차계약이 종료된 때에는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 반환의무는 동시이행의 관계입니다.
3. 임차인 권리
다음은 임차인의 주택임대차보호법 상 권리입니다. 큰 틀에선 임대인의 의무와 비슷하지만 다른 내용이 몇 가지 있으므로 주의해서 보시기 바랍니다.
3-1. 임대한 주택을 사용, 수익할 권리
임차인은 임대차계약을 통해 임차주택을 사용, 수익할 수 있는 임차권을 취득. 이를 위해 임대인에게 임차주택 인도 청구 및 필요한 상태 유지해 줄 것을 청구할 수 있습니다.
3-2. 임대차 존속기간 2년
임차인은 임대차 기간 2년을 주장할 수 있으나, 반드시 2년으로 계약할 필요는 없습니다. 임대차 기간을 1년으로 정한 경우 임차인이 1년 후 이사를 가길 원한다면 임차보증금 반환을 요청할 수 있습니다. (주택임대차호보법 제4조1항)
3-3. 차임감액청구권
임차인은 임대차계약의 존속 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 감액을 청구할 수 있습니다.
특약사항에 차임 감액금지의 내용이 있다면 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제 10조, 민법 652조) 따라서, 임차인은 차임감액금지 특얄을 하였더라도 차임감액청구를 할 수 있습니다.
임차인은 임차주택의 일부가 과실 없이 멸실, 그 밖의 사유로 사용, 수익할 수 없을 때 그 비율에 따라 차임을 감액 청구 할 수 있습니다. 또는 전체부분을 임차 할 수 없게 된 상황 역시 계약 해지가 가능합니다.
(예) 수해로 잠긴 집 계약해지, 산사태 주택 계약 해지, 건물 붕괴 우려 및 붕괴 계약해지 가
4. 임차인 의무
마지막으로 임차인 의무입니다. 임차인 의무 역시 임대인 권리와 비슷한 내용이 있습니다. 대부분 임차와 차임에 관련된 내용입니다.
4-1. 차임지급 의무
임차인은 임차주택에 대한 사용, 수익에 대가로 임차인에게 차임 또는 보증금을 지급해야 합니다. 일정기간 미 지급 시 명도소송을 할 수 있습니다.
4-2. 주택 임차에 따른 의무
임차인은 계약이나 임차주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익해야 하며, 임대차 계약기간 동안 임차주택을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다.
즉 때려부시거나, 고의적으로 파손하면 원상복구의 책임이 임차인에게 있습니다.
4-3. 임차한 주택 반환 의무 및 원상회복 의무
임차인은 주택임대차가 종료한 때 그 주택을 반환해야 하며 원상복구 할 의무가 있습니다. 임차 중 주택을 수리하거나 변경한 때에는 수리, 변경 부분 철거하며 처음의 임대상태로 사용할 수 있도록 해야합니다. 다만, 서로간의 합의된 내용이 있다면 그것이 우선할 수 있습니다.
특히 벽걸이 선반이나 페인트 같은 경우는 미리 임대인과 합의 후 설치 및 진행하심과 동시에 특약사항에 합의 내용을 반드시 기재하시기 바랍니다.
정리
오늘은 주택임대차보호법 해설집에 나와 있는 임대인과 임차인의 권리 및 의무 내용을 하나도 빠짐없이 정리해 드렸습니다. 사실 대부분의 내용이 상식적인 것이라, 쉽게 이해가 가지만 항상 분쟁은 사소함에서 시작됩니다.
본인기준이 아닌 민법과 주택임대차보호법의 기준으로 상황을 해석하시는 습관을 들이시면 큰 분쟁 없는 임대차가 가능하지 않을까 생각되네요.