안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주택임대사업자 파트 중 소형주택 세액 감면조건과 신청방법을 정리하겠습니다.
소형주택의 임대사업자에게 세액을 감면하는 이유는 소형주택에 거주하는 임차인의 주거 안정이 그 첫 번째 목적입니다. 그리고 임대사업자 등록에 대한 혜택의 일환으로 볼 수 있죠.
이 두 가지가 서로 균형을 이루면서 만들어진 감면정책이라 보시면 되겠습니다.
1. 소형주택 세액 감면 요건
우선 감면요건 입니다. 크게는 임대사업자, 임대주택으로 등록한 요건을 충족한 임대주택, 주택수 와 임대기간등 모든 조건을 충족해야 가능합니다. 조건은 다음과 같습니다.
1-1. 임대사업자
내국인으로 다음 모든 요건을 충족해야 함.
- 사업자등록: 소득세법 168조에 따른 사업자등록을 하였을 것
이 말은 임대하는 주택을 위한 세무서 상의 임대사업자를 의미합니다. 지자체와는 별개로 세무서에 신고한 사업자등록이 이에 해당합니다.
2. 지자체 등록: 민간임대주택 특별법 제 5조에 따른 임대사업자 등록 또는 공공주택 특별법 제4조에 따른 공공주택사업자
세무서 사업자 뿐 아니라 렌트홈의 지자체 등록 민간임대주택 임대사업자 등록도 해야 합니다. 즉, 2가지 사업자 모두 등록해야 소형임대주택 감면요건 대상이 됩니다.
1-2. 임대주택
임대주택으로 등록한 [민간임대주택에 관한 특별법] 에 따른 1, 공공지원 민간임대주택, 2. 장기일반민간임대주택, 3. 종전의 [민간임대주택에 관한 특별법] 에 따른 단기민간임대주택, 4, 공공주택 특별법에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택으로써 다음 모든 요건을 충족해야 합니다.
내용이 길어집니다. 표로 대신하겠습니다.
위 표를 보시면, 주거전용 면적은 수도권 기준 85제곱미터 이하이며, 다가구주택일 경우 가구당 전용면적 기준입니다. 기준시가는 주택 및 부수 토지의 기준시가의 합계액이 6억원을 초과하면 불가합니다.
즉, 소형아파트, 구분등기 된 다세대 주택이 대부분 이 카테고리에 해당합니다.
1-3. 임대주택 수 및 임대기간: 임대주택을 2호 이상 4년이상 임대
임대주택 수 및 임대기간의 판단기준 역시 굉장히 복잡한데, 기본적으로는 1호이상이고 1년 중 9개월 이상 임대주택으로 임대하면 감면대상에 해당합니다.
2. 소형주택 감면특례
2-1. 세액감면
과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세의 30%(2호이상 임대 시 20%), 장기 일반 민간임대주택 등은 75%(2호이상 임대시 50%)에 상당하는 세액을 감면해줍니다.
2-2. 감면배제
감면배제 사유도 살펴보도록 하겠습니다.
- 소득세 무신고에 따라 세무서장 등이 과세표준과 세액을 결정하는 경우와 기한 후 신고를 하는 경우
- 신고내용의 탈루 등으로 경정하는 경우와 경정할 것을 미리 알고 수정신고서를 제출한 경우 과소신고금액 감면배제
- 사업용계좌 미신고, 현금영수증가맹점 가입의무자의 미가입, 신용카드/현금영수증 발급거부, 허위발급
위와 같은 사례의 경우 모든 요건이 충족하더라도 세액 감면에서 배제됩니다.
3. 감면신청
3-1. 감면신청 방법
해당 과세연도의 과세표준 신고와 함께 세액감면신청서에 다음의 서류를 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다.
3-2. 중개실무에서의 적용
이처럼 보시다시피 소형주택 세액감면은 굉장히 파격적인 세율을 공제해주지만, 그만큼 기준도 까다롭습니다. 중개사 분들의 경우 특약사항 및 확인설명서에 감면조건은 매수인이 결정하고 책임이 있다는 문구를 반드시 써주시면 중개하실 때 도움이 되리라 생각합니다.
소형주택 세액감면 정리
중개사인 제가 봐도 굉장히 까다롭지만, 정리하면 또 심플합니다. 소형주택 세액감면의 기준은 지자체, 세무서 사업자 등록, 소형주택 기준인 84제곱 이하, 기준시가 6억원 이하 충족, 임대업의 일수가 9/12 월 을 초과할 것 정도로 정리됩니다.
보유한 소형주택이 많을수록 감면율을 떨어지지만,그래도 그 세액을 절세할 수 있기 때문에 굉장히 파격적인 혜택이라 생각합니다.
보유하신 주택이 위의 기준에 부합한다면, 소형주택 세액감면 신청을 반드시 하시기 바랍니다.