안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 조금 불편한 진실일 수도 있는 서울 아파트값이 계속 상승하는 이유에 대해 11년간 중개업을 한 제가 현장감 있게 글로 풀어보려 합니다.
사실 저도 강남에 아파트가 없고 현금성 자산이 많았던 사람은 아니기 때문에 이 글을 쓰면서 스스로가 불편한 감정을 느끼게 됩니다. 하지만 우리가 또 불편한 진실을 마주할 때 한 단계 성장한다고 생각하니 이렇게 글로 정리하는 시간도 나쁘진 않은 듯 싶네요.
1. 서울 아파트값 왜 상승할까?
11년간 중개업을 하면서 상승이 확실하다고 생각할 때가 두번 있었습니다. 처음은 2015~17년정도 인데, 금리가 파격적으로 내려가서 안정적으로 자리 잡았고(2%대 중반) 정부에서 빚내고 사라고 할만큼 부동산 경기가 위축되었던 상황입니다.
그 당시 초보 중개사인 제가 보더라도 부동산이 반등할 수 있는 요소가 많았는데, 사업자대출, 전세가율, 양도세 중가 해제 등이 그 이유였습니다.
1-1. 수요와 공급
우선은 수요와 공급을 볼 수 있습니다. 표면적으로는 서울은 아파트가 굉장히 밀집되어 있는 도시입니다. 하지만 공급은 적다고 볼 수 있는데요. 여기서 조금 더 살펴보자면?
- 2025 서울 신규 입주 예정 물량은 3만세대정도 됐지만, 실제 준공물량은 1만세대
- 이 중에서 신축-대단지-역세권 아파트는 더욱 적음
- 재건축, 재개발의 안전진단. 사업허가 늦어짐에 따라 공급 절벽
1-2. 서울 집중화
제가 2014년부터 느낀 가장 큰 변화는 서울 집중화 입니다. 지방 및 광역시에 양질의 직장이 없는 것이 아주 큰 문제인데요. 특히 부산, 대구에서 대학을 나온 청년들은 무조건 서울에서 직장을 잡고 싶어 합니다. 아무리 월세 임차료가 높아도 연봉에서 그만큼 만회되기 때문입니다.
개인적인 체감은 그 가속화가 점점 높아졌고, 그로인해 지방 부동산의 매매 자금들이 현지에서 돌지않고 모두 서울로 올라와 집중되고 있습니다.
특히 지방 유지, 전문직 등 고소들자들의 서울 아파트 매수 러쉬가 최근 6~7년간 지속적으로 상승했는데요. 저 또한 그분들의 계약을 많이 진행하면서 데이터가 누적되었습니다.
1-3. 강남은 희소자산
사실 이정도면 이제서울시 인구의 1/3은 강남에 산다고 해도 과언이 아닐정도로 강남, 서초, 잠실 등만 재건축, 재개발이 활발히 진행되고 그만큼 공급도 많았는데요. 그중에서도 강남- 신축- 대단지의 경우 굉장한 희소가치를 지니게 되면서 폭발적으로 상승하였습니다.
저는 평당 1억원의 상징성이 꽤 크다고 생각했는데, 이를 훌쩍 넘어서 평당 2억 시대가 열렸으니 제가 생각한 것 보다 희소가치가 더 높았다고 볼 수 있겠는데요. 모두가 강남 신축에 살고 싶어하는 심리가 앞으로도 지속되고 가격이 쉽게 무너지지는 않을 것으로 보입니다.
2. 상승의 변수
하지만 지난 2014년과 코로나시기의 상승과 이번 상승은 차이점이 굉장히 많습니다. 중개사로써 지난 10년간의 상승장을 직접 겪으면서 나름대로 상승의 이유와 리딩그룹을 생각해봤는데요. 다음과 같이 정리해볼 수 있겠습니다.
2-1. 전세가율
지난 2014년~17년 사이 상승 직전에 상황을 살펴보자면 전세가율은 대부분 7~80정도 됐고, LTV70%, 전세임차인이 있는 상황에서 임대사업자로 대출까지 나오는 상황이었습니다.
2025년 상승이 재밌는 점은 낮은 전세가율임에도 상승한다는 점 입니다. 현재 강남 전세가율은 30%대입니다. 제 기억이 맞다면 50%미만 전세가율은 서울 부동산 역사상 쉽게 찾아볼 수 없었습니다.
2-2. 대출규제
박근혜정부 때 모든 대출을 풀어주고, 문재인정부때는 대출규제가 있었지만 우회로 받을 수 있는 방법이 꽤 있었습니다. 사업자금 대출 같은 꼼수도 그때 생겼죠. 그리고 윤석열 정부에 와서는 비슷한 대출규제 수준이었지만, 전세대출 규제가 약간 있었고, 이재명 정부는 시작과 동시에 6.27 대출규제를 시작했는데요.
이번 대출 규제는 중개사의 시선으로 봤을 때는 틈이 없습니다. 뭔가 가슴이 답답해진다고 해야 할까요? 매수자를 우회 시켜서 매수하게 하려 하면 다른쪽이 막혀있는 그런 상황입니다. 또한 6억이라는 대출상한이 있어서, 이걸 뚫어내는 방법이 쉽지 않습니다.
즉 지난 코로나시기의 대세 상승과는 거리가 먼 느낌이 중개사의 입장입니다. 살고 싶은 집들만 오르는, 양극화가 더 강해지는 현상이 발생하고 있습니다.
2-3. 폭발적이지 않은 거래량
거래량을 살펴보면 한강벨트 주요단지의 거래량만 터지고 있는 실정입니다 .그렇다보니 기타 단지들이 소외 받고 있는데, 이점은 지난 대세상승 때와는 조금 다르죠. 그때는 수도권 전지역이 상승하는, 즉 임차인들이 매수인으로 바뀌는 과정이었다면 이번 상승은 A급 단지들의 갈아타기가 만들어내는 상승장이라 보여지는데요.
물론 그렇다고 해서 가격이 쉽게 떨어지냐? 그건 또 아닐 듯 싶습니다. 오히려 대출비율이 낮기 때문에 영끌족이 아니라는 이야기가 되겠죠? 우량 매수인의 거래로 인해 가격방어가 될 것으로 보여집니다. 단, 이로 인해 상승의 여력이 짧지 않을까 생각이 드네요.
정리
부동산을 예측하는 건 신밖에 못하는 겁니다. 물론 개개인의 의견이 있지만, 저는 이번상승이 처음에는 불편했지만 하나씩 따져보면 이해가 가더라고요. 시작은 토지거래허가제로 풀린 강남의 자산이었습니다. 그로 인한 주요 단지들의 갈아타기가 활발해 진 것이죠.
지금은 대출규제가 강력해서 조금은 관망의 시간이 아닐까 생각합니다. 이번 추석이 지나면 서울 아파트 시장이 어떻게 방향을 틀까 궁금합니다. 앞으로도 서울 아파트 가격에 대한 모니터링은 계속 포스팅 해보려 합니다.