안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 부동산 취득세 취득시기 기준일 정리를 할건데, 오늘 내용이 필요한 이유는 중개하면서 반드시 유상취득만 있는게 아니기 때문입니다.
무상취득이나 건축물의 신축이 있을 수도 있고, 토지의 지목변경과 연부취득, 상속, 증여등의 부동산 취득 시 취득시기 기준일이 다르기 때문에 공부를 해야 합니다.
크게 어렵지는 않으며 오늘은 각 케이스별로 취득시기를 하나씩 구분해서 설명드리려 합니다
1. 부동산 취득세 취득시기 유상승계취득
부동산을 유상승계취득 한다. 이 문장에서 승계가 곤란할 수도 있는데 우리가 일반적으로 거래하는 부동산의 경우 이 카테고리에 속합니다. 단 별도의 사항도 존재하니 함께 살펴보도록 하겠습니다.
1-1. 일반 취득
일반적인 부동산 취득을 말합니다. 여기서 일반적이라 하면 계약서를 작성하고 잔금일을 지정한 일반적인 취득을 말합니다 .일반적 부동산 취득의 취득시기는 계약상의 잔금지급일 입니다.
단, 잔금 지급일이 명시되지 않았을 경우 계약일로부터 60일이 경과한 날을 취득일로 봅니다.
1-2. 객관적 취득
먼저 객관적 취득을 소개하기 전에, 아래 모든 사항의 취득일은 사실상의 잔금지급일로 함을 말씀드립니다. 다음은 객관적 취득 항목입니다.
- 국가, 지자체 또는 지자체조합으로 부터 취득
- 외국으로부터의 수입에 의한 취득
- 공매, 경매
- 판결, 법인 장부에 따라 취득가격 증명되는 취득
위 사항들에 해당하는 경우 취득일은 사실상의 잔금일 입니다.
1-3. 예외사항
유상승계취득의 예외사항도 있습니다. 계약 또는 잔금 지급일 전에 등기 등록한 경우 등기가 우선하며, 등기일을 취득일로 계산하게 됩니다.
2. 부동산 취득세 취득시기 무상승계취득
다음은 무상승계 취득에 관한 부동산 취득세 취득시기 정리입니다. 대표적인 사례로 상속, 증여를 볼 수 있는데요. 두 사항이 매우 간단하니 빠르게 정리하겠습니다.
2-1. 상속에 의한 취득의 취득일
상속의 경우를 먼저 살펴보면 상속을 취득과 양도의 시기가 동일합니다.
- 상속 취득세 취득시기: 상속개시일
- 상속 양도세 취득시기: 상속개시일
2-2. 증여에 의한 취득의 취득일
증여는 취득세 취득시기와 양도세 취득시기가 다릅니다 .구분하셔야 합니다.
- 증여 취득세 취득시기: 증여 계약일
- 증여 양도세 취득시기: 증여를 받은 날, 소유권 이전 등기일
2-3. 기타 사항 정리
- 점유로 인한 취득시기: 부동산의 점유를 개시한 날
- 수용: 대금 청산일, 수용의 개시일, 소유권이전 등기 접수일 중 빠른날
- 소송으로 인한 보상금 공탁: 판결확정일
- 환지처분 토지: 환지전의 토지 취득일
- 아파트 당첨: 분양권 매매 시 당첨일, 입주 시 잔금청산일
- 경매 자산취득: 경매 대금 완납일
3. 신축 및 지목변경 원시취득
무상승계와 유상 승계 이외의 사항을 정리하겠습니다. 이외사항들은 단순하지 않기 때문에 각 항목마다 취득일의 기준점이 다르니 본인의 해당 카테고리를 잘 살펴보셔서 체크하시기 바랍니다.
3-1. 건축(신축)
사용승인서를 내주는 날, 사실상의 사용 가능일 중 빠른 날. 단 사용승인에 준하는 서류인 준공검사 증명서, 준공인가증은 사용승인서로 갈음하고, 임시사용승인을 받은 경우 임시사용승인일로 합니다.
3-2. 토지의 지목 변경
임야가 대지로 변경되는 사례같은 경우는 사실상 변결된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른날을 취득일로 정합니다. 이 부분엔 예외사항이 있는데 토지의 지목변경 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일이 기준입니다.
3-3. 매립 간척등의 원시취득
매립 간척등의 원시취득 시 취득일 기준은 공사준공인가일 또는 사실상의 사용하는 경우나 사용승낙일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.
부동산 취득세 취득시기 정리
오늘 정리한 부동산 취득세 취득시기 기준은 무상승계, 유상승계, 기타 사항들로 나뉩니다. 우리가 아는 일반적인 부동산 중개는 유상승계의 일반적 취득사항이며, 계약상의 잔금일 기준입니다.
다만, 상속, 증여 같은 무상승계의 경우 취득일 계산이 복잡하시다면 단순하게 생각하시면 조금 편합니다. 그 단순함이 기준이 됩니다.
상속, 증여 케이스의 경우 취득일 기산을 잘 못 하셔서 양도소득세 계산에 오차가 발생하는 경우가 많으니, 계산이 어려우시다면 전문가에게 자문을 맡기시기 바랍니다,