안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 주임법 내용 중 하나인 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 차이를 확실히 정리해보도록 하려 합니다.
제가 몇 일간 계속 주택임대차보호법의 내용을 정리하는 이유는 그만큼 중개실무에서 가장 분쟁이 많이 일어나는 파트이기 때문입니다. 오히려 상가임대차 관련 분쟁은 영향과 빈도가 주택임차보호법보다 낮은 편 입니다.
오늘은 많이들 어려워 하시는 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 미묘한 차이를 11년간 중개업을 했던 제가 최신 사례와 법령을 통해 확실히 정리해보도록 하겠습니다.
1. 묵시적 갱신 정의
묵시적 갱신은 임대차 계약의 유효 기간이 종료 또는 종료 직전에 임대인과 임차인이 명시적으로 재계약 의사 표시가 없음에도 불구하고, 계속해서 임대차 관계가 유지되는 것 입니다.
1-1. 묵시적 갱신 발생 조건
묵시적 갱신 발생 조건은 다음과 같습니다.
- 계속 되는 사용과 수익: 임차인이 계약 기간 종료 후에도 계약 한 건물을 계속 사용해야 합니다.
2. 임대인 동의의 묵시적 수령: 임대인은 임차인이 지불하는 임차료를 거절하거나 반환하지 않고 수령해야 합니다.
3. 동일한 계약의 유지: 기존 계약 조건이 변경되지 않고, 동일하게 유지되는 경우에 묵시적 갱신이 인정됩니다.
여기에 덧붙여 중개사인 관점에서 생각하는 묵시적 갱신 발생 조건은 시간입니다. 즉 계약 만료 2개월 전까지 혹은 조금 더 타이트 하게 잡아서 1개월 미만까지 양측 모두 해지 통보가 없었으면 묵시적 갱신이 발생했다고 봅니다.
1-2. 묵시적 갱신의 법적 쟁점
묵시적 갱신은 분쟁의 소지가 굉장히 많습니다. 임대인이 계약을 종료하려면 계약 만료 전에 명확한 의사를 표시해야 하고, 임차인은 갱신 의사를 표현하든 표현하지 않든 갱신이 가능하기 때문입니다.
1. 계약의 종료 통지 부족: 임대인이 정당하게 계약 갱신 거절 의사를 통지하지 않았을 경우, 묵시적 갱신 주장이 가능해질 수 있습니다. 단, 임대인의 경우 반드시 계약 만료 2개월 전에 해지여부를 통보하여 묵시적 갱신의 오해를 불러오지 말아야 합니다.
2. 임대료 인상 통지: 임대인이 임대료 인상 또는 조건 변경을 요구하면서 통보했는데 임차인이 거부하고 기존 조건 그대로 사용한 경우, 묵시적 갱신이 인정되지 않을 가능성도 있습니다. 단, 이때의 경우 2가지 사례가 있는데요. 다음과 같습니다.
2-1. 첫 번째 재계약: 임대료 인상 시 무조건 계약갱신요구권 내 5%인상만 가능합니다. 묵시적 인상은 불가 합니다.
2-2. 두 번째 재계약: 재계약을 한번 더 했고, 갱신요구권을 사용했다면 2회 차 재계약은 임대인은 5%이상의 임대료 인상요구가 가능합니다.
3. 기간 제한: 묵시적 갱신 된 계약도 또 다시 묵시적 갱신이 반복되는 것은 법률적으로 무한하지 않고, 경우에 따라서는 새로운 계약으로 본다는 판단이 나올 수 있습니다.
2. 계약갱신요구권
계약갱신요구권은 지난 포스팅에서 아주 자세히 다루어 본 적이 있기 때문에 그 내용과 정의는 아래 포스팅을 참고하시면 좋을 듯 싶습니다. 현재 법령에 맞추어서 정리 하였습니다.
2-1. 계약갱신요구권 한계
계약갱신요구권이 있다고 해서 임대인이 무조건 응해야 하는 것은 아닌데요. 다음과 같은 대표적인 갱신 거절 사유가 있습니다.
- 임차인이 보증금 또는 차임의 연체
- 임차인이 불법개조 하거나 불법 전대
- 임대인의 직계 존, 비솟의 직접 거주
이 밖에 더 많은 거절사유가 있는데 위 포스팅에 함께 정리해 놓았습니다. 거절사유가 꽤 많은데 재개발 관련 내용도 있으니 ‘계약갱신요구권 으로 임차인이 요청할 수 있는 것 3가지’ 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
계약갱신요구권의 한계를 보자면 위와 같은 갱신 거절 사유의 폭이 넓다는 점 입니다. 저도 중개업을 하면서, 이런저런 이유로 갱신 거절 사유를 많이 접했는데요. 실제로는 50%정도만 계약갱신이 되는 듯 보입니다.
2-2. 계약갱신요구권 발동 조건
계약갱신요구권읜 조건에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
- 임대차 주택이어야 합니다, 주거용 주택 또는 오피스텔만 가능합니다.
- 최초 계약 기간이 2년 이상이거나 최초 계약 기간 종료 시점 기준으로 2년이 경과.
- 임차인은 계약 만료 6월 전부터 1월 전까지 임대인에게 갱신 요구 가능.
- 임대인이 갱신을 거절 할 정당한 사유 부존재.
위 4가지 요건을 모두 충족시켜야 갱신요구권이 발동되는데요. 묵시적 계약과의 차이점 중 가장 큰 점이 보이죠? 바로 1개월 전까지 갱신요구가 가능하다는 점 입니다.
즉 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 사이에 1개월의 기간이 있는데, 이는 아마 묵시적으로 연장할 것인지 계약갱신으로 연장할 것인지에 대한 옵션 선택의 기간을 위해 존재한다고 생각 됩니다.
3. 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 차이
| 구분 | 묵시적 갱신 | 갱신 요구권 |
| 법적 근거 | 민법 일반원칙 + 판례 | 주택임대차보호법/ 상가임대차보호법 |
| 성립 방식 | 당사자의 행위로 묵시적 승인 | 임차인이 정해진 기간 내 갱신 요구 |
| 요구 대상 | 주거용 및 상가 모두 가능 | 주택임대차에만 법적 보장 |
| 갱신 거절 | 임대인이 명시 통보 안하면 거절 어려움 | 임대인은 정당한 사유가 있으면 거절 가능 |
| 연장 횟수 | 반복 가능 | 1회 장 |
2-1. 실제 활용 및 주의사항
임차인은 계약 만료 시점 이전에 계약갱신요구권을 행사해야 합니다. 간혹 갱신요구권을 사용하지 않고 묵시적 갱신으로 연장되는 사례가 있습니다. 이럴때는 다음 재계약 시점에 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
임대인이 계약갱신을 거부할 경우, 정당한 사유가 확실한지 임차인이 법원 또는 관련 행정기관, 분쟁위원회를 통해 확인, 증명할 수 있습니다. 실제 사례에서도 실거주 한다고 고지하였지만 안한 경우도 많습니다.
임대료 인상의 경우 묵시적 갱신으로는 어렵습니다. 즉, 계약갱신요구권을 반드시 사용하여 5%이내의 인상만 가능하며 재계약 시에는 5%이상도 가능하지만 계약갱신요구권과는 무관합니다.
2-2. 분쟁소지 여부
묵시적 갱신은 기존 계약 그대로 계약이 진행되는 것 입니다. 여기서 기존 계약이란 계약기간과 금액 모든 조건이 동일함을 나타냅니다. 즉 관리비와 같은 부분 제외하고 보증금, 월세, 기간의 변동이 있다면 계약갱신요구권을 사용하시길 권해드립니다.
분쟁을 없애는 방법은 계약 만료 2개월 전에 반드시 의사를 표현하는 것 입니다. 그리고 어떤 요구를 할 것인지 명확하게 하는 것, 이 두가지만 지킨다면 분쟁은 없습니다.
정리
오늘 포스팅 한 내용을 다시한번 정리해보겠습니다.
- 묵시적 갱신은 만료 2개월 전까지 재계약 여부 통지가 없으면 성립 가능
- 묵시적 갱신은 모든 조건이 동일하게 재계약 되는 것 임, 그러므로 계약서 신규 작성도 할 필요가 없음
- 계약갱신요구권은 1회에 한해 재계약이 가능하지만, 5% 인상만 가능함
- 묵시적 갱신이 제일 좋지만, 임대인이 무리한 인상 요구 시 계약갱신요구권을 쓰면 좋음
- 계약갱신요구권은 주택에 한해 가능
- 묵시적 갱신은 주거용, 비주거용 상관없이 가능
- 묵시적 갱신은 만기 2개월이 안남았을 때 인정, 계약갱신요구권은 만기 1개월 전까지 통보 후 가능
- 모든 것은 계약서 작성시점이 아닌 통보시점 이지만, 조금 더 안전하게 하기 위해 2개월 전에 통보 및 계약서 작성을 권함