안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 제가 중개업 하면서 계약갱신요구권과 묵시적갱신 관련하여 고객분들이 자주하는 질문과 답변을 모아보기로 했습니다.
저도 주택임대차보호법이 처음 나왔을 때, 우왕좌왕 했던 기억이 납니다. 이제는 어느 정도 해설집이란 것도 나오고 확실하게 답변할 수 있게 되었는데요. 그 내용을 공유해볼까 합니다.
1. 계약갱신요구권 관련 많이하는 질문
우선은 계약갱신요구권과 관련된 질문과 답변을 준비했습니다. 가장 많이 하시는 질문들이 시점과 횟수 입니다. 해설집에서도 살짝 이해가 어려운 부분이 있는데 콕 집어서 해설해드리겠습니다.
1-1. 계약갱신요구권 행사 시점은?
처음부터 살짝 헷갈리는 지점이 있는데요. 행사 시점이 한번 개정되었습니다. 시점을 나눠서 설명드리겠습니다.
- 2020년 12월 10 이후 최초 체결 또는 갱신 된 임대차 계약: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권 행사
- 2020년 12월 10 이전 체결 된 계약 또는 묵시적 갱신 된 임대차 계약: 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전까지 계약갱신요구권 행사 가능
즉, 본인의 임대차 계약 또는 묵시적 갱신이 언제 되었는지 가 중요합니다. 개정이 된 이유는 묵시적 갱신의 시점과 맞추기 위해 한번 개정된 것으로 보입니다.
1-2. 계약갱신요구권 행사 횟수는?
계약갱신요구권은 총 1회에 한하여 행사가 가능합니다. 계약 1회당 갱신요구권 1회라고 보심이 빠르시겠죠. 갱신되는 임대차 계약의 최소 존속기간은 2년으로 봅니다.
1-3. 한 주택에서 4년이상 임차거주중이라면, 계약갱신 요구권 행사가능?
거주 기간이 중요한 것이 아니라 갱신요구권을 사용했는가가 중요합니다. 이 전에 계약갱신요구권을 사용하지 않고, 묵시적 갱신으로 4년간 거주하고 있거나, 연장 계약으로 거주중 이라면, 계약갱신요구권을 사용할 수 있습니다.
2. 묵시적갱신
다음은 묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 비교해서 설명드려 보려 합니다. 두 계약갱신은 차이가 굉장히 큽니다. 권한의 사용유무가 가장 큰 차이점 인데요. 함께 살펴보시죠.
2-1. 계약갱신요구권과 묵시적갱신의 차이점
묵시적갱신과 계약갱신요구권은 완전히 다릅니다. 묵시적 갱신은 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 서로 연장여부에 대한 의사표현이 없다면, 자동으로 갱신이 됩니다.
반면, 계약갱신요구권은 계약만료 6개월부터 2개월 전까지 계약갱신요구권 행사를 해야하며, 임대인에게 그 내용이 도달해야 합니다.
그리고, 재계약 시 계약갱신요구권을 별도로 작성하여, 행사했음을 기록해야 하고 5%내에서 임차료의 인상을 할 수 있습니다.
즉, 묵시적 계약은 임대료 인상이 불가, 기존 계약 그대로 재계약이며, 계약갱신요구권은 임대료 인상이 가능하며 계약서를 신규 작성 및 계약갱신요구권을 작성해야 합니다.
2-2. 계약갱신요구권 행사 하지않기로 한 약정은 유효?
계약갱신요구권은 강행규정 입니다. 주택임대차보호법 제 10조에 보시면 행사않기로 한 약정 자체는 임차인에게 불리한 것으로 효력이 없다고 나오는데요.
임차인의 권리를 배제하는 불리한 약정이므로, 효력이 없습니다.
2-3. 계약만료 번복 후 계약갱신 사용 가능?
임차인이 계약종료기간에 맞추어 나가기로 했으나 번복 후 계약 갱신 사용 후 연장이 가능한가에 대한 질문의 경우, 연장이 가능합니다. 계약갱신요구권 행사를 할 수 있는데요. 단, 계약갱신요구권 행사기간 내에 이를 임대인에게 통보하고 내용이 도달해야 합니다.
3. 계약갱신 후 질문 모음
가장 까다로워 진 점이 계약 갱신 후 내용들 입니다. 묵시적 갱신의 갱신 후 내용들과 다른부분이 많습니다. 기존의 중개사분들도 어려워 하는 부분이니 정독해주시기 바랍니다.
2-1. 계약갱신요구권 행사 후 임차인은 무조건 2년 거주?
아닙니다. 계약갱신요구권 행사 후 임차인은 언제든 임차인에게 해지통보 할 수 있습니다 .단, 해지 통보 후 즉시 퇴거가 가능한 것은 아니고, 통보시점 기준 3개월 후에 퇴거 및 보증금 반환을 받을 수 있습니다.
2-2. 계약갱신요구권 후 중개수수료 부담
계약갱신요구권 행사 후 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다. 새로운 판례를 보면 중개수수료는 최초 계약 중 해지에만 임차인이 임대인을 대신하여 부담하게 되어있습니다.
그렇기 때문에, 재계약으로 보는 계약갱신요구권 행사 후 새로운 임차인과의 계약에 대한 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.
2-3. 계약갱신요구권 행사에 필요한 방식
계약갱신요구권 행사 방식에는 구두 ,문자메세지, 이메일, 우편등이 있습니다. 중개사인 제 입장에선 가장 안전한 방법은 문자메세지 입니다.
정리
오늘은 주택 임대차 계약갱신 및 묵시적갱신과 관련된 질문 모음에 대한 답변을 준비했습니다. 제가 중개하면서 얻은 경험으로 답해드린 것도 있고, 해설집에 기록되어 있는 내용도 있습니다.
계약갱신요구권은 묵시적갱신과 차이점이 많습니다. 다른점을 체크하셔서 분쟁이 없게 계약을 하셔야 향후 불이익이 없이 평온한 계약을 유지할 수 있습니다.