안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 제가 중개 업무를 하면서 가장 곤란한 경우가 많았던, 계약갱신요구권 행사 후 퇴거 시 주의사항에 대해 사례들을 총 정리해보도록 하겠습니다.
계약갱신요구권이 생긴지 이제 4년 정도 되었지만, 아직도 분쟁이 너무 많습니다. 서로가 양보하지 않고,기존 관례대로 하려다 보면 다툼이 생기기 마련이죠. 오늘 제가 겪은 사례 기반으로 국토부에 질의했던 내용을 정리해보도록 하겠습니다.
1. 퇴거통보시기와 효력
계약갱신요구권을 사용했다는 것은 재계약을 했다는 것을 의미하는데요. 퇴거 통보시기에도 차이가 있습니다. 기존과 어떤 차이가 있는지 한번 보시죠.
1-1. 퇴거통보
계약갱신요구권을 사용했기 때문에 재계약이 된 상태이지만, 계약갱신요구권 사용 시 해지 통보는 언제든지 할 수 있습니다. 이 점이 임대차 3법 중 가장 강력한 내용인데요.
즉, 재계약은 했지만 재계약이행을 반드시 해야하지 않아도 되는 점이 기존과 다른 점 입니다. 언제든지 집주인에게 계약 해지 퇴거 통보를 할 수 있습니다.
1-2. 통보효력
통보효력을 즉시 효과를 갖고, 임대인은 보증금 반환의무의 계산시점이 이 통보시점을 기준으로 계산됩니다.
1-3. 보증금 반환
통보시점 이후 3개월 이내에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환 할 의무가 있습니다. 이 3개월이라는게 기존 계약의 해지와 다른 점인데요, 임차인에게는 계약갱신요구권 행사 후 언제든 해지할 권리가 있는 반면, 임대인은 너무 갑작스러우니 3개월의 시간을 주는 것 입니다.
단, 3개월 이후에도 보증금 미반환이 지속된다면? 임차인은 임대인에게 보증금 미반환 소송 또는 분쟁위원회 조정 신청을 할 수 있습니다.
2. 계약갱신요구권 퇴거 시 주의사항
2-1. 중개수수료
기존 계약 도중 퇴거 시 중개수수료는 임차인에게 의무가 있지만, 계약갱신요구권 행사 후 퇴거 시 새로운 임차중개로 이루어 진 중개수수료는 임대인이 지불해야 합니다.
즉 이제는 1회차 계약에 한해서만 임차인에게 중개수수료 책임이 있고, 1회차 계약 진행이 완료된 후 2회차 재계약이 진행되었다면 중개수수료의 책임은 임대인에게 있습니다.
2-2. 3개월 내 보증금 반환
계약갱신요구권 사용 후 임차인이 해지를 통보했다면 반드시 통보시점 기준 이후 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다. 반환하지 않으면 보증금 미반환소송 및 임차권등기명령 등 임대인에게 불리한 상황이 발생합니다.
정리
굉장히 간단한 내용들 이지만 계약갱신요구권 퇴거 시 주의사항은 결과가 가혹한 내용들이 많습니다. 중개를 하면서 가장 분쟁이 많은 포인트는 3개월 내 보증금 반환 부분과 중개수수료 의무 부분입니다.
위에 기재한 두 내용을 살펴보시고, 분쟁이 생길 소지는 미연에 차단하셔서 깔끔한 퇴거 및 계약해지를 진행하시길 바랍니다.