안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 주택임대차보호법 내 계약갱신요구권을 조금 더 자세히 살펴보고자 합니다. 계약갱신요구권으로 임차인이 요청할 수 있는 3가지 권리도 정리하겠습니다.
오늘 배울 계약갱신요구권이 중요한 이유는 변화하는 임대차시장에서 임차인의 권리를 지킬 수 있는 가장 강력한 수단이기 때문입니다.
1. 계약갱신요구권은?
계약갱신요구권은 임차인이 일정 요건을 충족할 경우, 한 번 더 임대차 계약의 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
임차인이 원한다면 최대 4년(2년 + 2년)까지 같은 집에 거주할 수 있도록 법적으로 보호해주는 제도입니다.
이 제도는 2020년 7월 31일 개정된 「주택임대차보호법」에 포함되었으며, 속칭 임대차3법의 핵심 내용 중 하나입니다.
그 당시 취지는 전세가격의 급격한 상승과 불안정한 주거환경에서 임차인의 거주권을 보장하기 위함이었습니다.
1-1. 계약갱신요구권 행사
계약갱신요구권은 법적으로는 서면 통보가 원칙은 아닙니다. 구두로도 가능합니다.
하지만 분쟁을 대비해서 문자 메세지나 이메일. 내용증명등의 기록을 남겨야 합니다.
2025년 서울중앙지법 판결에서도 ‘임차인이 문자로 갱싱 의사를 표시한 경우, 유효한 계약으로 본다’ 라고 판결하였습니다.
1-2. 계약갱신요구권 행사시기
계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있습니다. 만료일이 2025년 11월 30일 이라면, 2025년 5월 30일부터 9월 30일 사이에 임대인에게 의사를 통보해야 합니다.
이 기간 이후의 갱신요구권은 효력이 없고, 권리가 자연 소멸됩니다. 단, 묵시적 갱신이라는 제도가 있어서 묵시적 합의에 의한 계약연장은 가능하며, 계약기간이 2개월 이하로 남은 때에 임대인이 해지를 통보하면 갱신이 불가합니다.
2. 임대인 거절 사유
계약갱신요구권은 임차인이 얼마든지 신청할 수 있지만 다음과 같은 조건들에서는 임대인도 계약갱신요구권을 거절할 수 있는데요.
총 9가지 이유가 있는데, 그중에서 대표적인 것부터 한번 살펴보도록 하겠습니다.
2-1. 실거주
임대인은 직계존속과 직계비속이 해당 주택에 실제 거줄하려는 경우 임차인이 제시한 계약갱신요구권을 거절 할 수 있습니다. 단, 이 경우에는 반드시 실거주 해야 하며 임차인이 계약 해지 후 전입세대열람원 확인을 통해 실거주 확인을 할 수 있습니다.
2-2. 임차인 의무 위반
꽤나 빈번한 사례인데요. 월세 임차의 경우 임차인이 3기이상의 월세를 임차하거나, 임대인의 동의없이 제3자에게 무단으로 재임대한 경우 계약갱신 요구권 거부가 가능합니다.
여기서 동의없는 재임대의 경우 전부 또는 일부 모두 해당합니다. 전대차계약을 진행해야 하는 경우 반드시 임대인의 동의하에 진행해야 계약갱신요구권을 사용 할 수 있습니다.
2-3. 그 밖의 사유
이 외에도 임차인이 다음과 같은 계약갱신요구권 거부 사유가 있는데요. 정리해보도록 하겠습니다.
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상 제공
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적달성 불가
- 임대차계약 체결 당시 공사기간 및 소요기간등을 포함한 철거 또는 재건축 계획 임차인에게 구체적 고지하고 계획따른는 경우
- 건물 노후, 훼손 또는 일부멸실되는 등 안전사고의 우려
- 다른 볍령에 따라 철거 또는 재건축
3. 계약갱신요구권 주의사항
2-1. 전월세 인상 제한
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 보지만, 차임과 보증금은 증액할 수 있습니다. 단, 증액 청구는 약정한 차임(월세)나 보증금의 20분의 1(5%)를 초과할 수 없습니다.
2-2. 갱신계약의 해지
계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임차인에게 계약해지 통보를 할 수 있습니다. 또한 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
즉 갱신 후 해지 통보하면, 3개월이 지난 순간 임대인은 보증금을 반드시 반환해야 하고, 임차인은 미 반환시 손해배상 또는 임차권등기를 해서 대항해야 합니다.
2-3. 갱신횟수
계약갱신요구권의 갱신횟수는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 즉 2+2년의 계약이 진행되는 것 입니다.
정리
임차인의 주거안정을 제공하고, 임대인에게는 뚜렷한 법적 기준으로 임대를 할 수 있게 하는 장치인 계약갱신요구권은 조금만 틀을 벗어나도 오해와 분쟁이 생기기 쉽습니다.
계약갱신요구권을 청구하거나 받았을 시 항상 법을 먼저 체크해보시고, 그 기준에 부합하게 재계약을 하셔서 분쟁의 소지를 없애시길 바라겠습니다.