안녕하세요, 기록하는 공인중개사 에이전트 B 입니다. 오늘은 많이 어려워하시는 주택 보증금 간주임대료 대상과 계산방법을 확실하게 알려드리도록 하겠습니다.
중개업 하면서 계산을 꺼려하는 중개사들을 많이 만나게 되는데요. 간주임대료 역시 마찬가지입니다. 하지만 한번 제대로 공식을 알아두면, 그 다음부터는 쉽습니다.
간주임대료는 의외로 간단하고, 기준도 명확하기 때문에 이번 포스팅을 통해 배워보시고, 잘 이용해보시기 바랍니다.
1. 간주임대료 대상
간주임대료는 모든 임대사업자에게 해당하는 것은 아니고, 특정 조건에 부합하는 임대사업자에게만 부과됩니다. 간주임대료라는게 일종의 중과세의 개념입니다. 보증금을 월세로 환산해서 임대소득이 있다고 가정하는 것 인데요.
예를 들어 내가 가진 주택을 전세로 임대하고 있는데, 다주택 또는 보증금이 기준을 초과해서 전세 보증금을 월세로 환산해서 임대수입을 올리고 있다고 평가하는게 간주임대료 입니다.
1-1. 간주임대료 과세 대상
위 표는 간주임대료 해당 대상을 정리한 국세청 자료 입니다. 보시면, 3주택 이상의 비소형주택 3채 이상 보유 & 보증금, 전세금 합계가 3억원 초과하는 경우 보증금 및 전세금을 간주 임대료로 과세 합니다.
여기서 주의할 점은 소형주택의 경우 2026년 12월 31일 까지는 주택 수에 포함되지 않습니다. 단, 간주임대료 계산시에만 주택 수에서 제외되고, 월세수입은 수입금액에 포함됩니다. (본 특례는 적용 기간이 연장되었고, 현재 개정중에 있습니다)
1-2. 보증금 합계 기준
위에서 설명했다시피, 간주임대료 대상 중 보증금 기준은 보증금 및 전세금 합계 3억원 이상입니다. 3억원을 초과해야 간주임대료 대상이 되므로, 미만의 경우는 간주임대료는 생각하지 않으셔도 됩니다.
2. 간주임대료 계산방법
간주임대료 계산방법을 알려드리겠습니다. 장부신고와 추계신고 모두 계산방식은 동일하나 장부신고의 경우 약간 차이가 있습니다.
2-1. 장부신고 계산방법
(보증금 등 – 3억원) 의 적수 x 60% x 1/365 x 정기예금이자율 -(해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액)
즉 기본적으로 계산할 것은 한 후, 수입이자와 할인료 및 배당금은 공제하게 됩니다.
2-2. 추계신고
(보증금 등 – 3억원) 의 적수 x 60% x 1/365 x 정기예금이자율
추계신고의 경우 기본 계산만 하시면 됩니다. 여기서 ‘적수’ 는 반올림 한다고 생각하시면 됩니다.
2-3. 간주임대료 소득세와 법인세 비교
간주임대료의 소득세와 법인세 차이를 살펴보도록 하겠습니다.
적용대상: 소득세의 경우 비소형주택 3채이상 소유와 보증금 3억원 초과/ 법인세의 경우 추계과세 시 적용
차감금융수입: 소득세는 수입이자와 할인료, 수입배당금/ 법인새의 경우 수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권, 유가증권처분익
건설비상당액: 주택은 소득세 법인세 모두 공제하지 않음
3. 중개 시 간주임대료 설명
3-1. 다주택자의 경우
고객이 다주택이면 무조건 보증금을 체크한 후 간주임대료 설명을 해야합니다. 특히 2주택인데, 3주택 구매예정이라면 간주임대료의 첫 시작 구간이 될 수 있으니 반드시 설명이 필요합니다.
간혹가다가 세금관련 내용이라 무시하고 넘어가는 경우도 있는데, 간주임대료 설명 부족으로 향후 분쟁이 일어나는 케이스도 여럿 봤기 때문에 다주택 갭 투자 중개를 하게 되면 간주임대료 설명을 필수라고 생각합니다.
그렇기 때문에 다주택 특히 3주택 이상 구매 예정이라면, 간주임대료 기준과 대상, 그리고 계산방법을 미리 숙지하는게 좋겠습니다.
2-2. 다가구, 상가주택의 경우
다가구 및 상가주택의 경우 기준에 부합한다면 간주임대료 대상이 아닌 경우가 많습니다. 단 기존주택의 주택 수를 체크하여 간주임대료 구간에 진입하게 되는지 여부를 반드시 체크하셔야 합니다.
다가구, 상가주택은 구분등기가 되어있지 않은 경우 다주택으로 평가하지 않습니다. 단, 다세대 주택이지만 통매매로 진행하는 경우 다주택으로 평가하며, 소형주택 여부에 따라서 간주임대료 계산이 달라집니다.
소형주택이라면 간주임대료에 해당되지 않고, 비소형주택이라면 간주임대료에 해당합니다. 단 기준은 역시 3억원 이상입니다.
간주임대료 대상 및 계산방법 정리
간주임대료 대상 기준은 비소형주택 3채이상과 보증금 합계 3억원 이상입니다. 이에 해당하지 않으시는 분들은 간주임대료를 무시하셔도 좋습니다.
간주임대료 대상에 해당하시는 분들의 경우, 위의 수식에 맞게 계산을 하시고, 그 값이 연간 월세소득임(간주임대료)을 확인하시기 바랍니다.
관련법령
